短篇 投資理財首重現金流，拖延是投資理財最大的敵人！ 2024年6月11日 CLEC投資理財頻道

以下是來信問題分享。James 老師您好，首先要感謝老師您 2023 年沒有停止宣揚投資理念，我才有幸可以從徘徊於何時離開職場，到安心離開職場的心情，並滿懷期待準備迎接之後的人生。首先向您介紹個人基本資料、目前家庭財務內容及依您教導的投資觀念所執行的計劃，因短期不會處分之不動產比例較高，所以主要是有關借款部分的問題，想請您指導，謝謝您。 基本資料，2023 年 12 月領到 6 個月資遣費，目前規劃至少工作至 60 歲退休，已在洽談月薪 5 萬左右的工作。個人大學主修會計，並考取臺灣會計師，曾從事會計師事務所查帳員 3 年，之後在投信投顧擔任內部稽核，因有相關財會背景，並在投資領域工作，所以一接觸您的影片就如獲至寶，可以馬上吸收，並沒有太多懷疑。 老師分享的理財觀念，也馬上與先生及要好朋友分享老師的影片。又因投信投顧員工禁止買賣個股，故之前投資以不動產及 ETF 為主。原本投資以不動產為主，近三年規劃暫時或永久離開職場，開始將不動產變現。去年嘗試短中線操作各式 ETF，股債、黃金、日元、槓桿反向均有，至 12 月底結清部位，獲利臺幣 50 萬。 坦白說，各式 ETF、股債、黃金、日元、槓桿反向均有操作，一年下來雖然是獲利，但是覺得精神耗損很大，沒有比上班輕鬆，只好告訴自己可能要再多精進投資技巧及經濟資料解讀，多練 2-3 年有穩定獲利再離開職場。 主要是怕退休金會不夠走到人生終點，雖然我隱約感覺我和先生應該是財務足夠退休，另一方面礙於社會價值觀及長輩想法，身邊財力年齡比我多的親朋好友及同事都還在工作，所以只好勉強自己有工作做就儘量做。在吸引力法則下，讓我無意間看到老師的影片，我才確認自己及先生財務上必定有穩定退休生活，我可以馬上退休，當下真的好感動。 目前我和先生有流動資金 2000 萬，我依照老師教導的方式，留半年到一年家庭開銷後，剩下的資金全數投入 80% 00662，加 10% 00670L，加 10% 00864B，並每年再平衡一次。想請教老師的主要為下列不動產借款問題。 先生名下有三間無貸款舊公寓，加二間無貸款英國學生宿舍，加一間有貸款新莊副都心小坪數挑高住辦。一、自住臺北市 40 年公寓，已詢問富邦銀行可貸款最高約 1200 萬，寬限期三年可延展最長至 7 年，利率一段式是 2.08% 起，循環是 2.51% 起。 二、收租新北市捷運站巷內 40 年公寓二層，月租金收入共 3 萬，先生名下 46 年係公婆起家厝，改建為舊公寓時登記為先生名下，故不會售出。 三、英國雪菲爾德學生宿舍二間，共以臺幣 500 萬購入預售屋，目前包租代管年淨收租金約臺幣 30 萬。2015 年在市場低利環境下，以保證完工後前 5 年 8% 收租，並 5 年後可 15% 賣回給開發商條件下購入，後原開發商倒閉，幸運的是有其他開發商接手，並完工後有穩定出租。雖然看英國實價登錄近兩年同棟有 3-5 筆上漲 20% 之成交記錄，但目前自己沒有管道可以售出。 四、新莊副都心小坪數挑高住辦含車位，市價約為 1900 萬元，貸款餘額約 1600 萬，收月租 3 萬，目前已過三年寬限期，月繳還本息 8 萬，在現行房地合一稅下，最早可於 115 年 7 月後出售。 想請教老師：一、臺北市自住房是否要去貸款，並加入 80% 00662，加 10% 00670L，加 10% 00864B？如果要貸款，利率應該選哪一種？一段式是 2.08% 起，或是循環利率 2.08% 起，或是循環是 2.51% 起？ 二、新北市三重公寓是否亦應貸款，並加入 80% 00662，加 10% 00670L，加 10% 00864B？三、英國雪菲爾德學生宿舍二間，如果有機會找到仲介，是否要低於市價售出？只要不低於成本就售出嗎？目前已回收租金約臺幣 90 萬。四、新莊副都心需要去轉貸到有寬限期的貸款銀行嗎？轉貸成本約臺幣 3 至 5 萬。請老師指導，萬分感謝。以上是來信分享。 以下是老師信件回覆。房屋貸款的部分，原則上是能夠貸到不還本金是最好的，如果循環貸款不需要還本金，只要還利息，或者是根本連利息都不用還，這是最好的方式。利息多 0.5% 真的不是重點，能夠不還本金，這樣有足夠現金流更安全，英國的貸款是最好的方式。 如果新莊的房子就市價賣出，不要斤斤計較，因為投資 00662 的回報會遠遠超過你在英國的房地產回報，也不需要為了多賣幾萬塊而延遲好幾個月，能夠早幾個月賣出，儘早讓資金回籠，儘早投資，所賺的錢可能都比等待賣高幾萬塊來的好。 另外，新莊的副都心的房子你如果能夠賣掉是最好，我不覺得需要留不動產，但是你提早賣會有稅的問題，如果只是賣掉了只是一點點的稅務，其實也無所謂，應該有賺錢才會繳稅，如果沒賺錢也不用繳稅，你延遲兩三年其實不划算。 拖延是投資最大的敵人，總之趕快將不動產變現，能夠變現的立即變現，損失一點稅金或損失一些銷售價金其實都不是重點，資金趕快回流投資 00662，多一個月投資就多賺一個月。無法賣出的房地產，你就用理財型房貸或你所說的循環房貸，能夠不還本金是最好的貸款。但是原則上你們要有穩定收入，我聽到你是要退休，你老公應該還在上班，所以應該還是有收入。 你們的收入扣掉支出剩餘的錢，應該要有足夠金額繳貸款或其他的支付，要有穩定的現金收入支付每個月的月供款，才可以借錢。以上是給你建議參考，如果有我沒有回答到你的問題的部分，還有疑問再來信討論。你有什麼樣的資產理財問題嗎？通常你是會如何處置你的房地產資產？你喜歡房地產資產，還是流動性比較足的股票資產？ 感謝觀看本篇影片，如果你喜歡這個主題，請給我們按讚和訂閱分享轉發，也歡迎在評論區分享你的想法和經驗。免責宣告。我們所有資訊和回覆僅是個人經驗分享，僅供參考。我不是專業的投資顧問，我並非專業稅務人員。投資需謹慎，任何投資決定與行動都要自行負責。撰稿 James

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