短篇 【年輕人絕對不要買房！買房讓你變窮。新屋變舊屋（或危樓！） 】2025年3月27日 CLEC 投資理財頻道

00415 短篇年輕人絕對不要買房，買房讓你變窮，新屋變舊屋或危樓，2025 年 3 月 27 日，CLEC 投資理財頻道。 沒見過買房變富豪的，只見過建商變富豪。年輕人買房租房的財務問題，在美國和臺灣買房雖有差異，但概念上是相通的。 一、外部不經濟 在臺灣年輕人錢不多，無法買在交通方便的地區，只能買在郊區。在臺灣北部地區，只能買在五股、新莊、三峽、樹林，或甚至買到南崁。當你要到臺北上班、交際、約會，非常不方便，是要花非常多的時間。人生短短的幾個秋，耗費三分之一生的時間在交通上，不值得。美國也是相同，光看每天在灣區的 85 號、101、280、880 高速公路塞車就知道。 二、地段不佳，房產不成長 在臺灣的房地產增值，大家會認為買房可以貸款、可以有槓桿，但首要前提是要會漲。我年輕時 30 年前參加龍潭宏碁的安家計畫，預定了一間 900 萬臺幣的房子，經過 10 年蓋好全新的，我只能賣出 650 萬，虧 250 萬，加上 10 年的機會成本，虧大了。 臺灣的年輕人買在郊外，經過 20 年，你會發現你的房子就會舊了，你的環境不如過去，四周有很多比你新的房子在蓋，郊區的房子漲幅有限。如果 40 年到退休還住同一間房，那就更可憐了。 美國也有相同問題，大量的郊區蓋滿公寓式房子，現在地少只能蓋公寓，尤其在灣區，雖然在低利率環境房價是在漲，但大部分漲的是獨立家庭房，而不是公寓，尤其現在漲幅那麼大了，未來的成長可能就不如預期。 三、房地產槓桿沒你想像的好 很多人以為房地產可以貸款，所以有槓桿效果，其實當你的房貸付了一半的時間，例如貸款 30 年，到了第十年，你的本金已經還了大部分，槓桿效果遞減。臺灣很多人買了就一住到退休的也有，根本沒有槓桿效果，最後只剩一間老破小。 四、你可能會頻繁換房 在美國學區很重要，所以平均每七年你就會換房，結婚生小孩，小孩長大的學區也得被逼得換房。如果房價漲得快，你得繳增值稅；如果漲幅不大，雖然有免稅額，但你的回報就是太低了。再來美國自然災害嚴重，災害一來房子沒了，就算房子還在，房產稅節節上升，保險費年年上漲，現在美國買得到房屋保險算是萬幸了，更別提想降低保險費。 臺灣很多人買了就一住到退休的也有，到時房子舊了，房子格局不適合輪椅進出，樓中樓更慘，還有地點離醫院很遠，完全不適合退休居住，這樣的老房子根本就沒人要。臺灣年輕人你們買房會想等房價漲，我搬到更好的區和地點，結果你會發現好區漲得比你的郊區兇，你會發現你根本換不了房，且每月流出的現金流更高，根本無剩錢可以投資，確定老了只剩一間房，其餘一無所有。 五、你的自備款和房貸讓你變窮 臺灣買房 3000 萬，自備款 500 萬好了，再加上 30 年房貸 2500 萬，貸款每個月繳 8.5 萬，你一輩子可投資資金變少，最後窮到只剩一間破房。如果你不買房，頭期款 500 萬投資年化報酬 12%，45 年後 70 歲就會變成 8 億 2000 萬。還有每個月房貸 8.5 萬，加上房產稅一年差不多 6 萬，房屋稅一個月 5000 元，購屋每個月現金流流出 9 萬，不包括管理費維修費等。 如果你是租房不是買房，月租 3 萬 5，前 45 年每個月可以掙現金流 5.5 萬，投資 45 年年化報酬 12%，你的資產將成長到將近 10 億零 500 萬，加上上面頭期款的 8 億 2000 萬，最後你的投資資產會有 18 億 2000 萬臺幣，你覺得你的 45 年的房子到時會值 18 億嗎？ 美國房價更是高得嚇人，房貸利率也比臺灣高一倍，房地產稅是房價的 1.3% 到 3%，依據上面計算，美國更是不利買房持有，稅太高還是租房好過買房。美國買房最後退休，如果沒有現金流，也只能賣房繳增值稅。 六、退休住旅館 退休有錢不怕租不到房，有十幾億住五星級旅館也沒問題，就算一年 400 萬臺幣，只要用資產中一小部分的 4 千萬投資 10% 的資本利得，就足夠讓我永遠住五星級飯店豪宅，而不是居樓下。 最後給年輕人建議，絕不要輕易買房，買房前三思，三思再三思。以上分享與建議供大家參考，希望這些建議能對投資決策有所幫助，保持良好的心態，不斷學習和調整策略，祝一切順利，歡迎在評論區分享你的想法和經驗，感謝你的觀看和支持。 免責宣告：所有的電子郵件、影片內容與回覆資訊僅供參考，我不是專業的投資顧問，也不是專業的稅務人員，所有資訊僅是個人經驗分享，投資需謹慎，所有決定與行動需自行負責。撰稿 James

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