短篇 【買房！重要！嗎？我的購屋經驗與理財觀】 2025年3月27日 CLEC 投資理財頻道

00415C 短篇《買房，重要嗎？我的購屋經驗與理財觀》2025 年 3 月 27 日，CLEC 投資理財頻道。 以下只是分享我對買房的經歷。如果讓我重來，我會怎麼想、怎麼做呢？以下文章內容都是根基於懂投資、做對投資。不懂得投資和現金流觀念的人，一生財務將非常辛苦，我們的理財投資頻道可以幫你完成做對投資。 在 1990 年，台灣房價飛漲，我工作的公司被迫搬到龍潭，公司提出了安家計劃，公司在龍潭自己當建商蓋的房子給員工認購。我認購了一棟 900 萬台幣的預售屋，一坪將近 20 萬，想想真的很貴。後來，因為調到美國分公司工作，10 年後，我以 600 多萬台幣認賠賣出。這次的經驗讓我學會，購屋不保證賺錢，更不要買在荒郊野外。 在美國期間，我在 1992 年左右購買一棟房子，之後在 2000 年調回台灣總公司工作。因為種種因素，我在 2003 年將美國的房子售出，10 年房價漲了一倍，計算起來一年的回報率 7%。我有貸款，當時利率 6.75%，貸款利息和回報差不多，幾乎沒有財務槓桿效果。現在低利率的時代，房價又超級的貴，將造成未來購屋回報率平淡無奇。 這次的經驗讓我學到，買房是不會讓你賺大錢。就算你買在好地段，長期 10 年、20 年，你的年化報酬最高也只有 7%。如果買在房價的高點，或不是在蛋黃區，那回報率將更低。通常年輕人資金不多，買在偏鄉，你要房地產增值，那更是緣木求魚。 自從我賣掉以上兩間房子之後，我就開始租房子，將所有資金投入股票市場，這也是我資產累積的第一步最快的一段時間。我 2004 年退休，回到美國開始義務上課教大家投資股票市場理財。現在我的主要工作，除了生活上課教投資和釋出投資資訊與 YouTube CLEC 輕鬆聊投資影片之外，有一個重要工作，就是照顧父母。 我的母親身體狀況比較差，在醫療費用和老年照顧上面的花費，只有照顧媽媽正常每個月 6 萬多台幣，過去三年花了將近 400 萬台幣。之後母親病重，加上照顧父親生活開銷，一個月就要 12 萬到 25 萬台幣，還不包括居住開銷，爸媽有自己的房子，以台灣的狀況算是不低的花費。 還好母親在二十幾年前有給我台幣 100 萬讓我幫她投資，現在這筆資金經過幾十年的投資和花費，到目前為止還有 900 多萬台幣。我相信這筆錢讓我母親養老，用來照顧母親絕對是不錯的，而且足夠且用不完。 這讓我學到，不要以為區區的 100 萬台幣就認為這資金太少。當你有一兩百萬台幣，經過時間的累積，足夠讓你安穩退休。無論是年輕人還是中年人，只要提早投資，可以早點自由去實踐自己的夢想；就算是中年的朋友，只要好好的做好投資，退休和年老的資金應該也是不用擔心。 最近發現父親自己慢慢的已經無法居住在山上的別墅，準備賣掉山上的獨棟別墅，將房屋出售的資金轉入股市投資，提供現金流來照顧父親和供應父親生活開銷，將父親搬離山上，在台北縣市租一間好的房子，在市區也比較方便。 在我租屋的過程，發現所有的房東都不願意租給老人家，我幾乎無法幫父親在台北縣市租到房子。如果年輕好好投資，退休有錢不怕租不到房，有十幾億住五星級旅館也沒問題。就算一年 400 萬台幣，只要用資產中一小部分的 4 千萬投資 10% 的資本利得，就足夠讓我永遠住五星級飯店豪宅，而不是居樓下。 這讓我認識到，在台灣當你年老的時候，可能還是要有一間自己的房子，而且這個房子可能要離醫院和交通方便的地方，這在年輕人的購屋上從來不會考慮的。所以年輕人的購屋最後都不適合老年人退休，所以就算要買房，也是到年紀大一點再考慮你真正需要住在哪裡更方便。 從我父親的經驗，雖然他花很多錢購置的這獨棟別墅和裝潢，經過三四十年變成一個破舊的別墅和沒有現金養老。這讓我更知道，如果將資金拿去買房，最後老了只會窮到只剩一間破屋。 其實父親年輕的時候一直努力工作，買了很多房子，總共應該是買了四棟，但到了臨近退休的時候，他的現金流就開始出問題，將其中的兩棟房子賣出，供給他生活上的現金流，但很快的，這兩棟房子的錢也在十幾年內就用完了。 這讓我學到，購屋養老其實不容易達成，最後因為你不懂投資，你的現金流不夠，老屋地點不好，租金很低，最後現金流不夠，被迫也只能再賣房，你無法保住你的房子。 我回美國就沒有再買房，而是租房子。後來因為房東要出售房屋，本來想搬離開，後來因為有一位朋友說要買這個房子出租給我，我也就沒有打算搬家。結果當我在台灣的時候，這位朋友取消了買這房子的計劃，當時我只能被逼著買下這間房子。因為我是退休人士，無法用房子抵押貸款，我只好用 100 萬美金現金買下這個房子。 現在想起來真的是做錯了，當時還不知道有 Pledge 的股票質押這件事，我應該去用股票抵押 Pledge 的 Asset Line 買房，當時不知道有這個借錢管道。這個錯誤至少讓我損失了 1 億美金，如果是用股票抵押貸款買房，這 100 萬美金可能就可以賺更多的錢，而且會持續一直賺一輩子，這個損失真的是非常的大。 當我有空回台照顧父母和旅居台灣的時候，我發現台灣的房子是相當的貴。你要居住在台北市方便又豪華的房子，你可能得花上億的資金，這是非常不划算的。後來我發現，無論是去住酒店式公寓，或者是五星級的高階旅館，一個月房租從 12 萬台幣到 30 萬台幣，就可以居住到上億台幣房子的品質。 所以我認為在退休的時候，在台灣其實也不見得需要購屋，住到高階的旅館或酒店式管理的房子。 你只要準備 1440 萬或 3600 萬台幣投資，每年年化報酬 10%，就有 144 萬到 360 萬一年的現金流，就可以居住到上億品質的房產，而且你也不用管理房子，也無需修繕。且自己的房子住了會舊，你去住旅館或酒店，你可以永遠是在住新房，而且如果你的投資適當，回報率高，本金還會持續增長。 總結以上我的經驗：一、買房子要選地點，不是好的地點，購屋是不會增值的。二、就算你買再好的地段，投資回報率也是相當的低，還是股票指數投資成長超越房地產。三、就算你要買房，一定要貸款，無論是房屋抵押購屋貸款，或者是用股票質押貸款，就是不能用現金買房。 四、年輕人太早買房，除了無法獲利之外，你可能最後只窮到只剩一間破房子，而且這房子的狀況和方便性不適合退休居住，而且這個房子還無法提供你現金流，最後你也保不住房子。五、當你退休年老的時候，你可能會租不到房子，所以最後當你有上億美金的時候，就算是台幣也足夠，你可能可以慢慢選擇一個好的居住環境和適合退休的地點，你可能會選擇適合退休的地點購屋。 六、如果你居住的城市有酒店式管理，或者是五星級飯店，你可以思考長期居住在酒店式管理和五星級飯店，可能會比直接買房來的經濟且有效率。 其實在美國尤其加州，持有成本很高，光稅金就是 1.3% 的房價，一年 14000 元。在加州美國有專門出租的地產，沒有年齡限制，有錢不怕租不到房。就是我這間公寓房買了十年了，現在也只有 135 萬，十年連漲一倍都沒有，年化報酬 3%，這還是在 Cupertino 蛋黃區呢。 我住的公寓每個月的 HOA，從 10 年前的 440 漲到 10 年後今天每個月 875 美元。如果租房子，HOA 是房東支付，你看買房子是不是虧大了，我算過買房的現金流是負的。 從 2013 年到現在，QQQ 指數基金漲了 3.5 倍，而房價才漲 35%。所以以我的房子漲幅和投資指數 QQQ 10 年差 10 倍，以這樣的差距，20 年指數投資是 100 倍於房價增值，40 年 QQQ 漲幅 150 倍，100 萬的全款房價投資 QQQ 將達到 1 億 5000 萬美金，如果再考慮 HOA 和房產稅，那就更加驚人。 最簡單的思考，世界上沒有買房子變富豪的，只有投資變成首富的巴菲特。如果買房勝過投資股票，以巴菲特的聰明才智，會一直住在一間舊房子而不去買更多房子嗎？只有建商會發財，只有保險公司會賺大錢，買保險是虧錢，買房也賺不了大錢。我就沒看到 Cupertino 房價那麼會漲的區域，40 年有透過買房現在有上億資金的，過去不會，現在不會，未來也不可能發生。 以上是我的經驗，如果你有任何購屋經驗和看法或疑問，可以留言分享或 email 給我。以上分享與建議供大家參考，希望這些建議能對投資決策有所幫助。保持良好的心態，不斷學習和調整策略，祝一切順利。歡迎在評論區分享你的想法和經驗，感謝你的觀看和支持。 免責宣告：所有的電子郵件、影片內容與回覆資訊僅供參考，我不是專業的投資顧問，也不是專業的稅務人員，所有資訊僅是個人經驗分享。投資需謹慎，所有決定與行動需自行負責。撰稿 James

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