CLEC專題【理財型房貸 vs 一般房貸：什麼年薪、什麼現金流，選哪一種？】2025年11月5日

好，在我們開始之前，一樣要先提醒一下哦，今天我們分享的內容都只是經驗分享，它並不能取代任何專業的投資或稅務建議，所以大家在做任何決策之前都一定要自己做好判斷，小心評估，畢竟投資一定有風險嘛，對不對？ 哈囉，大家好，今天我們來聊一個我相信很多人都想過的問題，就是啊，理財型房貸跟一般房貸到底哪一個比較好，我應該選哪一個？有趣的地方是哦，這個問題的答案會因為你的年紀還有你的現金流狀況完完全全不一樣，好，我們馬上就來看看是怎麼回事。 其實啊，會有今天這個主題是因為有位朋友提出一個很好的問題。我想這可能也是很多人的疑惑，他說，哎，理財型房貸的利率不是比較高嗎？這樣不是跟我們一直強調的要把錢儘快投到市場裡去滾這個概念有點衝突嗎？哇，這個問題問得真的太好了，這就直擊了我們今天要解開的核心。 好，那我們就從一個大家最常有的迷思開始談起，很多人都會覺得，借錢嘛，當然是利率越低越好啊，聽起來是不是超合理的？沒錯吧？但，如果我現在跟你說，在某些情況下，你選那個利率比較高的貸款，到頭來反而可以賺到更多的錢，哎，是不是聽起來有點違反直覺？我們就來看看這到底是怎麼一回事。 好，要搞懂這個，我們就得先來拆解一下，這兩種房貸，它們最核心的運作邏輯到底差在哪裡？OK，大家可以看一下這張圖，很清楚。左邊的理財型房貸，它的特色就是，你每個月只還利息，本金呢，是到期再一次還。那，右邊的一般房貸就是我們最常見的，每個月本金加利息一起攤還。光是這個差別，就完全決定了，你每個月手上可以自由運用的現金，到底有多少。 講理論可能有點抽象，我們直接用數字來算，大家會更有感覺。來，我們假設一個情境。你跟銀行借了一千萬，那你猜猜看，用這兩種不同的貸款，每個月的現金流可以差到多少錢？好，首先，如果你選的是理財型房貸，我們假設利率是 3%，因為你只繳利息嘛，很簡單，一千萬的 3% 年利率，除以十二個月，你每個月要付的就是兩萬五哦。 OK，記住這個數字，兩萬五。但是哦，神奇的地方來囉。如果你選了那個利率看起來比較低的，2.35% 的一般房貸，因為你除了利息還要還本金，算下來你每個月要付的錢，誒，你猜多少？居然是三萬八千七百多塊。是不是嚇一跳？利率比較低，付的錢反而比較多哦。 看到關鍵了嗎？重點就在這裡。這一來一往，你每個月手上就多出了一萬三千七百多塊的現金流。你想想看，這筆錢本來是要交給銀行的，但現在它變成了你可以繼續拿去投資的錢，讓它留在市場裡面繼續幫你賺錢。 所以你看，這就點出了一個很重要的觀念，我們真正的目標不是去計較那個帳面上的利率是 2.35% 還是 3%，而是要去思考怎麼樣才能讓最多的錢留在市場裡幫我們滾雪球。這個才是把資產放大的核心關鍵。 了解了這個核心概念之後，我們接下來就來看看，這個策略對於那些還年輕，有穩定收入的投資人來說會是一個多麼強大的資產加速器。不過，這裡要特別強調一下，這個方法不是每個人都適用哦，它是有條件的。最適合的人是誰？就是那種有穩定薪水。 而且哦，我們可以簡單算一下哦，你想哦，剛剛每個月多出來的那一萬三千多塊，如果你很有紀律的把它們都投進去，我們抓一個比較保守的 8% 年化報酬率就好。十年之後，你知道這筆錢會變成多少嗎？會變成超過兩百三十萬。 你想想看，這兩百三十萬的獲利，跟你多付給銀行那一點點的利息相比，哪個比較划算？答案就很明顯了嘛。好，但是凡事都有一體兩面，如果我們把場景換一下，主角不再是年輕人，而是快要退休或是已經退休的人，那剛剛我們說的那個很棒的策略會馬上從一個加速器變成一個超級危險的炸彈，這個風險可以說是天差地遠。 為什麼會這樣？主要有三個非常關鍵的風險。第一，你想哦，退休了就沒有穩定的薪水了嘛，那如果市場大跌，你的投資縮水了，可是銀行利息還是要照繳啊，錢從哪裡來？這就是現金流中斷的風險。第二，理財型房貸不是永久的，它會到期。 萬一到期的時候，銀行說，不好意思，我們不續約了。那你是不是就得想辦法了？那時候如果剛好是股災，你不就得被迫賣在最低點，這超慘的。第三點，也是最重要的一點，退休規劃必須要用最嚴格的標準來檢視。我們甚至要用市場崩盤 85% 這種極端狀況來做壓力測試。你的退休金是絕對絕對不能拿來開這種高槓桿的玩笑的。 我覺得 CLEC James 老師這句話講得非常好。他說，房貸這個工具，本質上是用你未來的現金流來做擔保的。這句話是關鍵。一旦你沒有了這個未來的現金流當作後盾，你就不應該再用房貸這種槓桿去跟市場對賭。但你想想看，退休的人最缺的是什麼？就是這個未來的穩定的現金流。 好了，講到這裡，我相信你應該已經有點概念了。那回到你身上，你到底該怎麼做呢？別擔心，我們直接幫你整理好了。根據你自己的人生階段，分成兩份非常清楚的行動清單，你直接對號入座就可以了。 好，第一種情況，如果你還很年輕，預計還可以再工作 15 年以上，那你的 checklist 長這樣。第一，你可以優先考慮理財型房貸，也就是只繳息的那種。第二，貸款成數不要抓太高，保守一點，LTV 控制在 50% 以下就好。 第三，自己要做壓力測試，算一下，如果利率突然上升 2%，你的現金流還付不付得起。再來，每個月多出來的錢就規律地投入像是 QQQ 或 00662 這種資產。最後，也是很重要的一點，手上一定要有足夠的現金緩衝，大概是 12 到 24 個月的備用金，放在貨幣市場基金裡。 OK，那第二種情況，如果你快 60 歲了，或是已經退休了，那你的劇本就完全不一樣了，可以說是 180 度。但是，如果你的劇本的價值度大轉彎，你的首要任務不是賺更多，而是保護資產，降低風險。所以，第一，絕對不要再開新的房貸去投資了。 第二，如果真的需要現金流，應該優先考慮的是以房養老這種反向抵押貸款。再不行，甚至可以考慮賣掉房子來降低生活開銷。然後，你每年從投資組合領出來花的錢，要非常嚴格地控制在安全的提領率。最後，你的整個財務計劃都要用市場崩盤 85% 的標準來檢視，看看能不能過關。 所以你看，繞了一大圈，回到我們一開始的問題，到底該選哪一種房貸？我想現在答案應該非常清楚了，最好的選擇從來就不是看哪個利率比較低，而是要問問自己，哪一種槓桿最符合我現在的現金流狀況，和我這個階段的風險狀況。這就是我們的承受能力。 好的，非常謝謝你今天的收看。如果今天的內容對你有一點點啟發的話，也別忘了幫我們訂閱，按讚，還有記得要打開小鈴鐺哦。有任何想法或問題，都非常歡迎在下面的留言區跟我們分享。讓我們一起來培養正確的投資邏輯跟心態，避開那些不必要的風險，然後在財務自由這條路上可以走得更穩更遠。好，那我們就下次見囉，拜拜。

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