短篇 現代的年輕人購屋的困難度遠遠超過30年前！2024年3月8日 CLEC投資理財頻道

James 老師您好，我先生從十多年前就是您的學員，然後身邊很多灣區朋友也是您的學員。雖然說我先生以前去上過你的課，也都遵循您的指示在投資，但是股票市場對我來講會心臟停止，所以我就讓我先生跟著您投資，然後我自己則專注在房地產上管理。 直到約三年前疫情開始，我的朋友建議我到 YouTube 來關注您的頻道，這三年來建立了我在股票市場的信心。我和我先生都上班，也沒空每天在市場看來看去，所以長期以來就是 S&P 500 和 NASDAQ 上面的指數投資而已。這短短三年內，因為選對了這兩個標的，就僅僅是指數而已，資產增加了不少。 之前我也寫 email 請教過您 PAL 開戶問題，感謝您的幫忙，也是應該是時候留言表達我的支持和謝意。我想大家都是互相學習，那我也想在這裡留下我的認知及注意到的一些也許有用的資訊。我贊成房子沒有很快的收效，而且是逃不過政府的稅，但如果資金能力許可，加上不用老是搬家，因為房租漲價能夠有一個舒適的家也是很好。 一般算收益是用 down payment，因為那是實際上放進去的成本，比如說 50 萬的房子漲到 100 萬，down payment 10 萬，那收益是 100 萬減 50 萬除以 10 萬，那每個月房貸等於是租金，所以抵消。祝老師佳節愉快。 James 老師回覆： 可以參考過去關於購屋與租屋 30 年後命運大不同的文章與計算。大家都用感覺認為租金等同房貸，好像租金與房貸每個月支付的金額都一樣，其實是不正確的。一間 300 萬美金的房子要先放 60 萬美金，這 60 萬美金的機會成本大家都沒思考計算，所以我認為是適合的。 第二，300 萬美金的房子貸款 240 萬，現在房貸利率 8%，我們用 6.5% 計算就好，30 年房貸一個月的房貸也要將近 15000 元。現在用 5000 元一個月應該可以租到還可以居住的房子，每個月還有一萬美金可以投資，所以租屋的資金不會等於房貸每個月的金額，房貸每個月的金額遠遠高過房租租金。 可以仔細看看影片留言置頂檔案連結。以下是 CLEC James Investment Advisor GPTs 關於投資房地產的相關資訊和觀點： 1. 房地產投資的回報率：通常房地產的回報率低於股票投資，如果是以投資回報為目的，房地產可能不是最佳選擇。 2. 資金鎖定：投資房地產可能導致資金被長期鎖定，降低流動性，房地產的增值通常較慢，且賣出時可能需要支付稅費。 3. 現金流考量：如果購買房地產用於出租，則需考慮租金收益是否能覆蓋房貸、稅費和維修成本，並產生穩定的現金流。 4. 市場波動：房地產市場受經濟狀況、利率變化、地區發展等因素影響，可能會有波動。 5. 自住與投資區分：如果購買房地產作為自住目的，則更多是出於居住需求，而非純粹的投資考量。 6. 財富分配：有觀點認為，對於年輕人來說，在資金有限的情況下，將資金投入股市或指數基金可能比購買房地產更有助於財富增長。 總的來說，投資房地產與股市投資有其各自的優缺點，取決於個人的財務狀況、投資目標、風險承受能力和市場瞭解程度。進行任何投資前，建議進行充分的市場研究和財務規劃。以上供你參考。 老師總結得很好，房地產投資是不是好回報一定要去算。以我在房地產的經驗二十幾年，我不是房地產人員，只是剛好有政府低利率的配套可以投資才去做。現在的房地產，尤其是南灣區如 Cupertino，買來拿來出租真的是一百個佛心來著。 撇開報酬率不說，首先要不要買房子要看借款要借多少、利率多少來算可負擔能力，租金和房貸及房稅是否能至少打平，做不到的話就是不能投。所以以現在的市場，灣區房地產並不是好投資。 如果是自住，除非家長能夠幫年輕人放下一大筆首付，或者年輕人進去了一家超有潛力的公司股票賺了很多，三百萬的房子就算放百分之五十首付，月付都是一件很吃力的事。我自己在臺灣的家人最近才賣了一棟臺中的房子，結果二十年前和二十年後買和賣的價格是一樣，我深深覺得難過。房地產要不要買真的要審慎評估，根據個人的情況而定。 之前提到說如果有能力能買自住房也是好事，其實是我先生本人的經驗，他小時候逐水草而居，每次房東漲價他就得跟著父母搬家，他小小的心靈對於房子本身或者是周遭的人事物都有感情，他不懂為什麼要搬家，所以這部分就是屬於逆勢而非 investment 的考量。 但即使是這樣，一般來說假如房貸及地產稅超過家庭收入 60%，我自己認為是 40%，我都不認為應該買，因為薪水不能只用在房子，還有日常開銷，at least 要把 401k and Backdoor IRA 放滿。 James 老師回覆： 感謝你的留言與詳細說明，也非常同意你的看法。是的，現在和二十年前不一樣了。 我舉兩個臺灣跟美國的例子，一位臺灣人說臺灣單薪家庭在新竹月薪 8 萬臺幣算是中階主管，買了一棟 1800 萬的房子，自備款 400 萬，貸款 1400 萬，貸款利息 2%，貸 25 年，一個月要付 59,340，一個月只剩下 20,660 可以花用，夫妻加上一位嬰兒現在勉強還可以過日子，請問小孩如何上幼稚園、如何進安親班？ 更不用談什麼才藝課了。可是未來上幼稚園的話，剩下可能一個月就不到 1 萬元，這樣的一對年輕夫婦怎麼辦？買了房子也沒有更好的生活品質，30 年後付完了也沒有現金流可以退休的話，那就進入我們所說的窮到只剩一間房。 另外現在 Cupertino 每棟房子最少 300 萬美金，就算房貸就得一個月付 2 萬美金，加上房產稅一年 4 萬，總共一年光房子的支出就 28 萬美金，這還是稅後的支出，那稅前的收入呢？ 收入就得到達 466666，就算房地產稅和利息可以抵稅 8000 美元，扣除這 8000 美元所得，一年 458666 美金薪水來支付這個房貸與房地產稅，生活也需要錢。 如果在 Cupertino 一年生活費 10 萬美金，這是稅後，稅前也要 166666，加總起來年薪要 625332 美金才能勉強買得起一間 Cupertino 的房子，這還不包括要準備自己的退休現金流。請問有哪一個年輕人可以這樣冒險買房子？講白一點，這樣的年輕人現在應該不存在。 如果年薪要 625332 美金，不是說不能買房子，如果年薪 100 萬美金，那你買個房子是可以。 假設不要買 300 萬美金，就買一半 150 萬美金的房子，一年房產稅加貸款支出 13 萬 5000，稅前需要 10 萬美金，加上生活費，我們降低一點生活費，一個月 5000 美金一年也要 6 萬稅後收入，那稅前也要 85714 美金。 加總年薪至少也要 278571，這也是要高薪才有辦法買間房，而且這還不是在學區房，到了小孩子要上學之後，是不是也要搬家？生活品質有比租房子好嗎？ 在美國租房有個好處，就是能夠買房子，你租房子是不會被房東驅趕的，因為你可以去租公寓，就沒這個被驅趕的問題。總之，其實我們在這邊討論買房與投資股票，以現在這個時代真的是非常的辛苦。我們當初 30 年前的房價薪資所得比也才三倍到四倍，現在年輕人的房價薪資所得比來到了 15 倍以上，無論是臺灣還是美國都一樣。 年輕人如何買房還兼具考慮退休的現金流，真的是兩難。但是在美國，我們的房地產是一種資產，還是奴化的一種工具？以上供大家參考。你對於現代年輕人如何做理財規劃，購屋還是租屋呢？房地產是一種資產還是奴化的一種工具？您有其他看法，請在下面留言分享。感謝觀看本篇影片，如果你喜歡這個主題，請給我們按讚和訂閱分享轉發，也歡迎在評論區分享你的想法和經驗。 撰稿 James

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