短篇 2023年11月27日重新計算購屋與租屋三十年後的命運大不同！2024年2月9日 CLEC投資理財頻道

首先分享一位台灣專業房產仲介的分享。今天又在討論買房買股的問題了。忍不住想回應一下，本人從事房地產 20 年了。聽老師的課程也有一年多了。美國狀況我不懂所以我不發表意見。但雙北的狀況我非常清楚，所以我回應一下。 以雙北來說，目前房價所得比都已經到 16 倍了。現在買房子的回報率已經不可能跟 20 年前相比了。房價水位不一樣，薪資所得沒有大幅成長的情況下。房價如果再漲一倍，房價所得比會變成 32 倍。有可能嗎？再說租金回報率。 目前新大樓租金報酬率較好的大概能到 3%。而貸款利息將近 2%，利差僅有 1%，但新屋有房屋稅。地價稅的問題，新屋管理費也很高。這些都是房屋的持有成本，跟股市回報率根本不能比。現在新屋的房東根本都是佛心來的。期待的就是房價的上漲可以帶來回報。但回到我前述所說，房價所得比已經 16 倍了。真的還能期待房價再漲一倍嗎？綜上所述。 看起來我是在想。我還是贊成買股而不要買房的。沒錯，單純以投資報酬率來說確實是該租房買股。而不要買房，但是如果是有家庭的人。我還是贊成應該先有一間自住房的。房子除了投資報酬率以外，還能提供一個安心感。踏實感，以我一個身為兩個小孩的爸爸來說。我覺得給老婆小孩一個穩定的家是很重要的。自有房跟租房完全不會是同一個概念的。 房屋應該作為資產配置的一部分。即使股市大跌 70% 再次發生。有一個自住房能給自己跟自己的家庭提供安心感是無可取代的。只要能解決溫飽問題，自有房可以保證你跟你的家人不會流落街頭。 針對錢不多的人，我贊成應該先有一間便宜的公寓。能住就好，這並不會花你很多錢。而且也只要負擔 20% 自備款而已。剩下的 80% 貸款，有一間公寓我認為是很重要的。您可以依據您對生活品質的需求。提高您設定的房屋總價，以目前的房價水平來說。 身為一個專業的房地產從業人員。我必須要說，買房子租人真的很傻。買辦公室租人報酬率也不會比買股票好。買店面租人更是不建議。一個商圈的養成需要 10 年。但一個商圈的隕落只要一個政策。你根本不可控的。再加上電商興起。目前，店面真的是風險非常高的投資。 2023 年 11 月 27 日重新計算。購屋與租屋 30 年後的命運大不同。第二版。舉例。一購屋者。在美國 Cupertino 買 300 萬房子自住。首付 60 萬，貸款 240 萬。利息 6.5%、30 年，貸款月付 15,170 美金。第一年房產稅 40,500 美金，房產稅率 1.35%。第二年房產稅每年增加 1%。30 年之後資產計算如下。 購屋者 30 年後資產。一、房子每年增值 7%，30 年之後增值 7.61 倍。房屋資產價值為 2283 萬 6765 美金。二、房產稅可抵扣稅額 1 萬，邊際稅率 32%。一年可以省 3200 美金，加上投資 10%。30 年後有 526380.87 美金。三、貸款利息省稅金額一年抵扣稅額 1 萬，邊際稅率 32%。一年可以省 3200 美金，加上投資 10%。30 年後有 526380.87 美金。 購屋 30 年後總資產淨值。房屋資產價值為 2283 萬 6765 美金，加上每年房產稅省稅金額。用於投資 30 年後資產 526380.87 美金每年貸款利息省稅金額。用於投資 30 年後資產 526380.87 美金，總資產 2388 萬 9526.74 美金。 二、租屋者，有頭期款 60 萬美金投資 QQQ 年化報酬，10% 房租租金 9000 美金每個月，房租每年增加 3%。租屋者比購屋者多出的現金流，貸款月付 15170 美金，加上房產稅現金流每年 40500 美金。每年增加 1%。 租屋者 30 年後資產。一、期初資金 60 萬，年化報酬 10%。30 年後為 1046 萬 9641.36 美金。二、比購屋者省下貸款月付現金流每個月 15170 美金現金流投資回報 10%，30 年之後，資產 31542870.51 美金。三、租屋者房產稅現金流每年 40500 美金。每年增加 1%。再加上投資回報 10%。30 年之後資產 7245699.01 美金。計算如附圖。 租屋者房租支出。一、租金每個月 9000 美金，一年 108000 美金。每年調漲 3%，投資機會成本 10%。30 年總租屋費用 23177015.69 美金。計算如附圖。 租屋者 30 年後資產淨值。三、比購屋者房屋現金流每年 40500 美金。期初資金 60 萬投資資產 10469641.36 美金。加上節省貸款現金流投資回報 31542870.51 美金。加上節省房產稅投資資產 7245699.01 美金。計算如附圖。資產總額 49258210.88 美金。 租屋者房屋租金支出。租金 9000 美金。一年 10%。投資機會成本 10%。30 年後支付 23177015.69 美金。租屋 30 年將資產總額。資產總額 49258210.88 美金。減去租屋者房屋租金支出 23177015.69 美金。等於 26081195.19 美金。 結論。購屋者 30 年後資產淨值 23889526.74 美金。租屋者 30 年後資產淨值 26081195.19 美金。租屋者 30 年後的淨資產總額比購屋者多出 2191668.45 美金。 但如果兩者 30 年後都同時退休。都沒有其他資產也沒有收入。兩者命運狀況大不同。購屋者窮到只剩一間 22836765 美金的房。加上流動資產 1052761.74 美金。只剩 100 多萬美金現金流。還有第 30 年要繳房屋稅 54047.41 美金需要繳納。如附圖。每年持續增加。100 多萬繳房屋稅 5 萬多和生活費根本無法在美國退休。 不購屋者將現金流投資美國那斯達克 100 指數基金。30 年最終有流動資產淨值 26081195.19 美金。可以質押借款購屋或租屋。流動資產不會減損。還有現金流過日子。 所以大家要理解。購屋者不能將全部的資產和現金流全部用於購屋。在購屋前要有兩倍的頭期款的資產。加上每個月剩餘現金流。要兩倍於每個月房貸金額。才考慮購置自住房如果真的必要。不然老了之後只會有現金流。購屋者會窮到剩一間房。無法過日子。且每年還得繳交高額房產稅。 不購屋者投資那斯達克 100 指數基金。到退休之後的資金 26081195.19。但因為資金都是流動資產。可以質押資產。可以借錢購屋。也可以持續租屋。非常有彈性。資產持續增加。日子會越過越好。以上就是購屋置產者與租屋者命運大不同。以上供大家參考。 你是支持購屋還是租屋呢？提供你的看法和做法讓大家參考。請在下面留言分享。感謝觀看本篇影片。如果你喜歡這個主題。請給我們按讚和訂閱分享轉發。也歡迎在評論區分享你的想法和經驗。撰稿 James

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