短篇 2023年11月27日重新計算購屋與租屋三十年後的命運大不同！2024年2月9日 CLEC投資理財頻道

首先分享一位臺灣專業房產仲介的分享。 今天又在討論買房買股的問題了。 忍不住想回應一下,本人從事房地產20年了。 聽老師的課程也有一年多了。 美國狀況我不懂所以我不發表意見。 但雙北的狀況我非常清楚,所以我回應一下。 以雙北來說,目前房價所得比都已經到16倍了。 現在買房子的回報率已經不可能跟20年前相比了。 房價水位不一樣,薪資所得沒有大幅成長的情況下。 房價如果再漲一倍,房價所得比會變成32倍。 有可能嗎?再說租金回報率。 目前新大樓租金報酬率較好的大概能到3%。 而貸款利息將近2%,利差僅有1%,但新屋有房屋稅。 地價稅的問題,新屋管理費也很高。 這些都是房屋的持有成本,跟股市回報率根本不能比。 現在新屋的房東根本都是佛心來助。 期待的就是房價的上漲可以帶來回報。 但回到我前述所說,房價所得比已經16倍了。 真的還能期待房價再漲一倍嗎?綜上所述。 看起來我是在想。 我還是贊成買股而不要買房的。 沒錯,單純以投資報酬率來說確實是該租房買股。 而不要買房,但是如果是有家庭的人。 我還是贊成應該先有一間自住房的。 房子除了投資報酬率以外,還能提供一個安心感。 踏實感,以我一個身為兩個小孩的爸爸來說。 我覺得給老婆小孩一個穩定的家是很重要的。 自有房跟租房完全不會是同一個概念的。 房屋應該作為資產配置的一部分。 即使股市大跌70%再次發生。 有一個資助房能給自己跟自己的家庭提供安心感是無可取代的。 只要能解決溫飽問題,自有房可以保證你跟你的家人不會流落街頭。 針對錢不多的人,我贊成應該先有一間便宜的公寓。 能住就好,這並不會花你很多錢。 而且也只要負擔20%自備款而已。 剩下的80%的公寓,我認為是很重要的。 您可以依據您對生活品質的需求。 提高您設定的房屋總價,以目前的房價水平來說。 身為一個專業的房地產從業人員。 我必須要說,買房子租人真的很傻。 買辦公室租人報酬率也不會比買股票好。 買店面租人更是不建議。 一個商圈的養成需要10年。 但一個商圈的隕落只要一個政策。 你根本不可控的。 再加上電商興起。 目前,店面真的是風險非常高的投資。 2023年11月27日重新計算。 購屋與租屋30年後的命運大不同。 第二版。 舉例。 一購屋者。 在美國Cupertino買300萬房子自住。 首付60萬,貸款240萬。 利息6.5%30年,貸款月付15,170美金。 第一年房產稅40,500美金,房產稅率1.35%。 第二年房產稅每年增加1%。 30年之後資產計算如下。 購屋者30年後資產。 一、房子每年增值7%,30年之後增值7.61倍。 房屋資產價值為2283萬6765美金。 二、房產稅可抵扣稅額1萬,邊際稅率32%。 一年可以省3200美金,加上投資10%。 30年後有526380.87美金。 三、貸款利息省稅金額一年抵扣稅額1萬,邊際稅率32%。 一年可以省3200美金,加上投資10%。 30年後有526380.87美金。 購屋30年後總資產淨值。 房屋資產價值為2283萬6765美金,加上加上每年房產稅省稅金額。 用於投資30年後資產526380.87美金,加上加上每年房產稅省稅金額。 用於投資30年後資產526380.87美金,加上加上每年房產稅省稅金額。 用於投資30年後資產526380.87美金每年貸款利息省稅金額。 用於投資30年後資產526380.87美金,總資產2388萬9526.74美金。 二、租屋者,有頭期款60萬美金投資QQQ年化報酬,10%房租租金9000美金每個月,房租每年增加3%。 租屋者比購屋者多出的現金流,貸款月付15170美金,加上房產稅現金流每年40500美金。 每年增加1%。 租屋者30年後資產。 一、期使資金60萬,年化報酬10%。 30年後為1046萬9641.36萬美金。 二、比購屋者省下貸款月付現金流每個月15170美金現金流投資回報13%年之後,資產31542870.51美金。 三、租屋者房產稅現金流每年40500美金。 每年增加1%。 再加上投資回報10%。 30年之後資產7245699.01美金。 計算如復圖。 租屋者房租支出。 一、租金每個月9000美金,一年108000美金。 每年調漲3%,投資機會成本10%。 30年總租屋費用23177015.69美金。 計算如復圖。 租屋者30年後資產淨值。 三、比購屋者房屋現金流每年40500美金。 資產70資金60萬投資資產10469641.36萬美金。 加上節省貸款現金流投資回報31542870.51美金。 加上節省房產稅資產稅投資資產7245699.01美金。 計算如復圖。 資產總額49258210.88美金。 租屋者房屋租金支出。 租金9000美金。 一年10%。 投資機會成本10%。 一年10%。 投資機會成本10%。 一年10%。 投資機會成本10%。 一年10%。 投資機會成本10%。 一年10%。 一年10投資機會成本10%。 30年後支付23177015.69美金。 租屋30年將資產總額。 資產總額49258210.88美金。 減去租屋者房屋租金支出23177015.69美金。 等於26081195.19美金。 結論。 購屋者30年後資產淨值。 23889000美金。 2526.74美金。 租屋者30年後資產淨值。 26081195.19美金。 租屋者30年。 後的淨資產總額比購屋者多出2191668.45美金。 但如果兩者30年後都同時退休。 都沒有其他資產也沒有收入。 兩者命運狀況大不同。 購屋者窮到只剩一間22836765美金的房。 加上流動資產1052761.74美金。 只剩100多萬美金現金流。 還有第30年要繳房屋稅54047.41美金需要繳納。 如富途。 每年持續增加。 100多萬繳房屋稅5萬多和生活費根本無法在美國退休不購屋。 將現金流投資美國納斯達克100指數金。 30年最終有流動資產淨值260811195.19美金。 可以質押借款購屋或租屋。 流動資產不會減損。 還有現金流過日子。 所以大家要理解。 購屋者不能將全部的資產和現金流全部用於購屋。 在購屋前要有兩倍的頭期款的資產。 加上每個月剩餘現金流。 要兩倍於每個月房貸金額。 才考慮購資住房如果真的必要。 不然老了之後只會有現金流。 購屋者會窮到剩一間房。 無法過日子。 且每年還得繳交高額房產稅。 不購屋者投資納斯達克100指數基金。 到退休之後的資金260811195.19。 但因為資金都是流動資產。 可以質押資產。 可以借錢購屋。 也可以持續租屋。 非常有彈性有彈。 資產持續增加。 日子會越過越好越。 以上就是購屋制產者與租屋者命運大不同。 以上就是購屋制產者與租屋者命運大不同。 以上供大家參考。 你是支援購屋還是租屋呢?提供你的看法和做法讓大家參考。 請在下面留言分享。 感謝觀看本篇影片。 如果你喜歡這個主題。 請給我們按贊和訂閱分享轉發。 也歡迎在評論區分享你的想法和經驗。 撰稿 James

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