【00258】clubhouse 輕鬆聊投資 2021年10月12日 CLEC投資理財教育學院

好，那我們時間已經到了，那文言還沒出現，我等你們再看看，那 Kate 你要不要先開始一下，我先開始。大家好，我是 Kate，歡迎大家來到那個輕鬆聊投資的房間。今天是 10 月 9 號，美西早上 7 點鐘，亞洲晚上 10 點。這個房間是由 CLEC 投資俱樂部的 James 老師跟其他資深學員所主持的。 那首先先介紹一下我自己，我從事證券 20 多年，在市場上看到很多錯誤的操作模式，只有少數的人賺錢。訪問了這些成功人士以後，發現並不適用於所有人，必須要有特殊的人格特質才符合當事人的贏家模式，並不容易模仿。於是我想找尋適合自己的模式，我不知道我會什麼，但是我知道我不想要什麼。 所以我用刪去法，一個適合懶人的投資模式，可以不用看市場，不用讀研究報告，不用盯盤，也不用看技術分析，找買進賣出點，只要有錢就買，打死不賣就富有，這些條件就符合我的需求。 那就在 2017 年的時候，我決定開始投入臺灣 50 的時候，經朋友的介紹，James 老師要在臺灣開課，那他很少在臺灣開課，應該是吸引力法則，當學生準備好了，老師就出現了，老師 42 歲就退休，這句話最吸引我，我也想早點退休，於是我便去了解這樣的高手，為什麼我沒有做到的事，那老師是宏碁派去美國的代表，做到高層，42 歲退休，開始教投資，都是公益性質，我有協辦過一次，真的覺得老師很有心，所以立志要跟老師走樣的路翻轉更多人的命運，那也希望有幸聽到的朋友，走過路過，不要錯過，直接開始美麗的人生。 那我們的影片在每週五美西早上 6 點鐘，亞洲晚上 9 點，在 youtube 跟 bili 都會有影音檔，那 spotify 也會有影音檔跟 podcast 都會有廣播，只要搜尋 CLEC 都會有老師的課程，歡迎大家按讚留言並且分享。 那 clubhouse 的交流課程也會在星期二的美西早上 6 點，亞洲晚上 9 點上架，我們所有的課程都是無償服務，那請大家多多留言，讓我們知道你想了解哪些財商，那你們的問題對我們都很重要，透過研討我們都能夠學習到更多的知識，謝謝大家。那接下來我們請老師開始今天的課程，好，謝謝各位，謝謝 Kate。 那我想一開始跟大家分享的就是說，我們投資美股為何投資美股就是美國是回報最高的市場，那你想想看，臺灣是臺灣是做代工做上游的，那大部分賺的都是毛利啦，像以前我們宏碁就做一個電腦，也不過賺 10 塊錢，可是品牌公司像蘋果啦，這個一部手機賺 700 800 塊錢，所以可是你代工手機的賺不到 20 塊錢，所以投資美國是這一定是一定是回報最高的，這是跟大家分享。 再來就是說短線，大家都是在猜測了，在猜測，那其實市場是一個混沌體，什麼叫混沌體，就是市場不會因為一個因素而讓你就能夠判斷說利率升股市漲，還是利率升股市跌不是這麼簡單，就好像地球的氣象一樣，不可能是一點點風吹草動就改變什麼事情，沒有那麼簡單。 所以通常一般的投資者都是因為一個小的用管窺天，那瞎子摸象，在在看市場，就好像你開車只看後視鏡開車，那一定會出車禍嗎？或者是你開車只用這個這個這個螢幕開車，那也是會出問題。所以你要注意到方方面面所有的經濟狀況，那是不可能的事情，他們相互關係不是你能夠預測的。所以這個宇宙本來就也是一個混沌體，所以你也不可能去預測。 所以天氣難以預測，股市也一樣難以預測，人心是股市的一部分，那更難預測了。所以這裡我只是跟大家分享，不要去預測市場，懂了嗎？不要預測市場，預測市場是不可能的任務哦，你自己都不見得有辦法，你怎麼可以相信你自己有辦法，那未免太過於膨脹自己了。所以啊，各位有什麼問題可以上臺提問，舉手發問，好不好？好謝謝，好謝謝老師。 那我們房間的規則啊，就是說有問題就舉手，然後我們會把你拉上來，然後原則上一個人一個問題，回答完以後我們會把你移到觀眾席，這樣就是為了方便我們管理順序的問題。那如果你有問題的話，歡迎再次舉手，我們會再拉你上來。然後歡迎大家踴躍發問，問題越多就學的越多。 那我們最晚拉人的時間是美西時間八點半，然後亞洲時間是十一點半，那我們就會回答，就是所有在上面的那個同學的問題都問完，我們才會就是關這個房間。對，然後就是希望大家能夠踴躍的發問，這樣子的話我們就可以更多的交流，這樣子。 那老師，我記得就是市場跌很多，就是前兩天你有發了一個及時的訊息，在那個 YouTube，我發，我發現 FB 沒有，那 YouTube 上面有發，就是請就是大家不要在那個時候出場，反而要勇敢進場。那老師可以跟我們分享一下，就是為什麼你可以這麼勇敢的告訴大家這樣的訊息。 我也不是說能夠預測市場了，那我如果要把所有的原因都講出來，可能大家也不見得學的會。所以我也，我覺得我講出來沒有用，因為下次你這樣依樣畫葫蘆，因為我我們所看的東西，是我腦袋的東西，我所看的東西，是我講出來的東西，是道可道，道可道，非常道。就是說我有些東西，我的判斷不見得我自己都講的出來，所以我想要完全照抄是不可能的事情。 那這裡面我只能跟大家講說，你要做一個判斷，不是單一原因，絕對不是單一原因，從政治、經濟、學到這個金融，學到基本面到技術分析，你都要融會貫通，你才有辦法做一個稍微準確一點的猜測吧。我也只能這麼說了。 所以我是跟大家講，就是說你不要自己做，因為假設你的投資年限不超過 30 年，我相信你應該是做不到了，為什麼，因為你，你整隻大象都沒看過，你還知道大象長什麼樣子嗎？所以你只會是可能就是瞎子摸象。所以大家可以像想像，就是說很多投資銀行請的就是碩士班、博士班、MBA 畢業。 的也在社會上工作兩三年就想要來寫報告預測市場那是不可能的任務那其實投資銀行也沒期望他們寫出來的是準不準反正有人看就好了那重點是他要賣產品這就是投資銀行的目的銀行的目的就是這樣子所以我想我也沒辦法跟大家講說為什麼我能夠跟你回答為什麼我會跟大家講這裡一定是這樣的底部就是這樣子的那之前我有進一個 clubhouse 我說這個價位不會來了不會再來了就這樣子那我也不想很細的講大家教大家如何猜測市場我想這個是沒有必要的 OK 好謝謝老師回覆那接下來那個 Randy 你可以開麥發問老師好我是臺北 A 組的 Randy 我想要請問老師就是因為之前我有一些其他朋友在跟我談到就是美林時鐘這個東西那他們一直在講說現在在一個滯脹期之前的那個階段就是講說大家開始炒原物料然後下一步就是會跟著美林時鐘這樣走但是那個美林時鐘在 2004 年以前提出的理論在 2008 年 QE 開始之後又是一個是不是又是一個不同的狀況想問老師看看這樣以上這個我想這是大家 關心的話題了， 那大家注意，就是說通常市場泡沫是循環持續會來，是沒有錯。 可是泡沫會不會在同一個地方出現？過去是沒有發生過，沒有發生過。那 08 年的時候，次貸危機，那為什麼會產生原物料的泡沫呢？這個大家有沒有去想過？那那個時候的現象，就是次貸危機還沒看到的時候，原物料已經漲翻天了，沒錯。所以這時候你如果又看這個原物料在上漲，那你會感覺很像。 所以大家都在做一件事情，就是過去 A 發生，B 就發生，所以大家就認為以後 A 如果再發生，B 就會發生。這是我們人類動物腦的一個本能。這個就好像猴子，你拿一個香蕉敲敲那個鐵桿，敲敲鐵桿，猴子過來，你給他一個香蕉，敲敲鐵桿，猴子過來，你給他一個香蕉。那哪一天你再敲敲鐵桿，猴子過來，你不給他香蕉，他就覺得很納悶。 所以到底敲敲鐵桿跟這個香蕉有香蕉吃是不是必然？未必。所以很多時候大家都把 A 發生 B 就發生幾次之後，他就會變成 A 發生然後 B 發生，這是不合邏輯的，不一定。所以第一個未必，現在就是跟 2004 年那個原物料泡沫是一樣的。 那那個時候有他的時代的背景，時代的背景，因為這個這個金磚四國，那時候整個生產大量的生產，那 Greenspan 說他沒看到通膨，結果終端產品是沒有通膨，可是原物料通膨。 那那個時候就是 demand 很多，就是終端產品的 demand 很多，那造成後端的這個上游的這個原物料的炒作完全是炒作，OK，所以大家要注意的事情就是說，這是炒作嗎？現在原物料上漲是炒作嗎？還有就是，這是因為產能太多，demand 太多而造成的。這個原物料過剩，有原物料不足，呃，變成通膨嗎？這個大家要去觀察了。 我現在沒有一個定論。可是大家注意這個原物料的當時的泡沫，2007 年的時候，原油是漲到 160，130 幾快 150，我的印象，那現在原油還在半路上而已，沒有到 150。那當時的在呀，在在在，就我們矽谷，加一個一加侖的油，就是 1 加侖的油，將近快接近五塊，那時候全部的人都非常 panic，不敢開車。 可是現在加州的也有，有也快五塊了，好像沒事，完全沒事，不會有人感覺到有什麼問題。在那個時候，米米是限購，米是限購，那當然現在 Costco 好像有一些衛生紙限購，可是這個跟當初是完全不一樣的。然後總歸一句就是說，不要把 A 發生就當做 B 必然發生，要分析當時的時代背景跟現在的背景一樣嗎？其實我是沒有看到通膨，我是沒有看到通膨。 可是大家說認為有，在市場物價有在漲就叫通膨，通膨跟惡性通膨，那大家可能要再把它分清楚。我想這是我的回答。Randy，謝謝老師，好，謝謝 Randy。那浩青，浩青你可以開麥發問。James 老師你好，我是浩青，我有一個問題，就是關於買賣那個比特幣，是不是跟買賣其他各國貨幣是沒有那個匯率的問題？謝謝。 我聽不懂，你買賣比特幣跟匯率有什麼關係？因為你看，你用臺幣買還是用美金買，那大部分看這個，這個比特幣漲，那你就相對臺幣就貶值嘛。你說這個就是匯率問題，當然也可以。所以我不瞭解你的問題是實際在問什麼。我的問題就是說，像我們如果在美国買賣股票的話，賣掉股票的話，我們需要繳稅。 但是如果說買賣這個比特幣，是不是不用去繳這個稅金？要啊，美國，你賣掉股票還是會給你 capital gain，會啊，會啊。你如果是美國稅務居民，會要繳稅。那如果說是買這個比特幣，需不需要繳稅金呢？要啊，買賣都要繳稅金啊。美國財政部那個稅表裡面就說，你有沒有買賣數位貨幣還有其他的資產啊，那買價多少，賣價多少，他都會問你啊。 那這樣的話，就說像假如說我從中國那個買了，因為現在他錢不能匯出來，他說我去買這個比特幣之後，然後我到美國要把它換成美金的話，那這個就有稅金的問題嗎？你是美國稅務居民，在全球的交易城市報稅的話，你就有稅務問題啊。 你把它匯到美國來，那當然，他不知道你當初是他不知道你當初買的是比特幣，反正你就是有一筆十萬塊美金匯到美國來啊，那他不問你就沒事啊，他問你這十萬塊是什麼，他也可以問你啊。尤其是美國現在查稅查的比較重，只要每個帳戶有交易六百塊，他就可以查嘛。他查不查是一個啦，他有權利查。 那我是匯款，是從來沒有被查過，所以我不知道你會怎麼樣。 就是說，我現在的問題，就是說，像有些人，如果說他想要出國旅遊，然後他身上可能不方便帶那麼多現金，那他如果說到其他國家去的話，是不是可以，我現在先買一筆那個比特幣，然後到那邊的時候，再換成當地的那個貨幣，那這種情形的話，我一旦換成，就是像這種買賣的話，就是說，是不是我另外還要再繳這個稅金？ 那有的人可能就是說，我很早以前就買了這個比特幣，那過了很久以後，他才去換，那可能之間已經差價差很多了，那這種情形的話，就是跟那個換匯一樣，他是有稅金還是沒有稅金的問題，這樣子，這要看啦，你是哪一國的居民？ 那你今天如果是冷錢包，就沒辦法追蹤嗎？冷錢包對冷錢包沒辦法追蹤，假設你放到一個 wallet，USB 的 wallet，那你給他到了歐洲買一杯咖啡，如果那時候他也收比特幣，那 50 個 satoshi 一下給他，那你從你的 wallet 裡面轉給他，Nobody know，就是好像你用美金 5 塊錢買一杯咖啡，沒有人知道你是誰啊，他只知道商家收到一個 5 塊錢美金而已，瞭解嗎？跟現金一樣，你不能連結。 你要用 cold wallet，那所以這種情形的話，等於說，我如果說一兩年前買這比特幣，那可能一兩以後才用的話，這種情形相當於說他漲了很多，可是我在用他的時候，實際上是不用去付這個差價的稅金，這樣子，要看你使用的 platform，假設你用 Square 的話，一定會知道你 Square 買了比特幣多少錢成本，他 Square 知道， 那你用 Square 去逼在歐洲逼一下，5 塊錢美金，用 satoshi 那 Square 馬上把這個都報表報到財政部去，對不對，那你就知道你要繳稅了，那你如果是用現金美金，用現金買，用現金去歐洲買，那用現金，現金比特幣，比特幣現金去買，沒有人知道，OK，瞭解，那就說只是想說那個會不會有人用這種方式，然後去避稅啊什麼的， 然後就是可能因為比特幣一再漲，有人很早以前就買了，那他過了一段時間之後，可能到國家或是去地方，然後去使用這個比特幣，他怎麼就可以避掉很多稅，而且他也是一種投資這樣子，當然，如果你在比特幣的 Ecosystem 裡面，都不要換成美金，大家都用比特幣支付薪水，支付買東西，買房子，買賣都都可以收比特幣的話，那收不到稅， 因為我都收不到稅，因為我沒有換成美金，你也不知道多少錢，Nobody know，你在 Ecosystem，就是封閉式的比特幣 Environment 裡面，是不會有人知道的，OK，好，謝謝 謝謝，那 Wendy，你可以老師，我想請問一個問題，就是老師曾經講過，就是未來有可能就是把你會把那個個股全部都換成 QQQ，那傳承給下一代。 那我現在的問題是說，因為我們在臺灣買的這個 ETF，他們的那個就是上市的時間都很短，那我是不是有辦法就是也是把這個東西可以用傳承的這種計劃，就是把我的錢投入這幾支 ETF，然後不用去擔心，因為有這個均值迴歸的這種 ETF，有均值迴歸的這個作用，所以我不用擔心說我錢投入那可能未來我老了或者是我百年以後，這個 ETF 會被清算或者是下市，這是我的問題。 謝謝老師。OK，因為我們這個這個，因為我們這個臺灣的 007570066200886 這個指數，在臺灣是剛上市沒多久了，可是，在美國其實是很久了，所以這跟 00662 就是 QQQ，那已經二三十幾年，所以已經很久了，所以你買這個可以傳承世代，沒有問題。 這跟均值迴歸沒關係，這跟均值迴歸，因為你是一個一整體的一籃子的指數，一籃子股票的指數，所以會跟著美國走，美國存在你就存在，這個沒有問題，所以你會跟 QQQ 一樣傳承，不會有問題的。好的，謝謝老師。 好的，謝謝 Wendy，那 Hannah，你可以開麥，老師好，我有個問題想要請教，就是說我看了很多那個就是書和一些研究，都有說過就是過去有一個那個 Inverse Yield Curve 個東西就是說，你的短期的利率大於你的那個長期的利率的時候，資金容易流向短期利率的債券，所以造成市場上的資金變少，那就很容易有一個 Business Cycle 的 turnaround，就是會造成經濟的衰退。 然後過去這個指標呢，都是成功的預測了，就是所有的那個經濟衰退。那我想問老師的事情是說，我們如果在看到這個指標，就是出現了這個 Inverse Yield Curve 的時候，但是我們知道，但我們不知道說這個修正，這個修正是什麼時候會發生，那我們應該怎麼樣去做出，就是做出這個行動或者是防守呢？謝謝老師。 這個問題是很不錯的，Inverse Yield Curve 的話，大家可以去查，那這個就是從短期利差到長期利差的圖，我找出來大家，如果去 StockChart 的網站，StockChart 的網站，那你可以找到它的這個 Yield Curve，那這個 Yield Curve 的話，這個 Yield Curve，我看一下 StockChart 的 ChartTool，ChartTool 裡面有 Dynamic Yield Curve，那這個 Dynamic Yield Curve 的話，就是你看現在的 30 年到 30 年的利率殖利率，30 年的殖利率，30 年的殖利率，看一下 ShowInformation30 年的殖利率現在 2.16，那 5 年的殖利率是 1.05，所以它是斜率是正斜率，正斜率代表這經濟是正常的就是說資金運用正常，沒有太大的投機泡沫。 什麼叫投機泡沫？投機者都是會借短期債，會借短期債，所以短期的利率會翹起來，那你就知道這個投機者重就是很多人。是做投機者？投機者重大家借短期利率，就短期利率。我記得 07 年的時候，我們短期利率定存三個月，可以利率可以達到 5%。可是那時候這個 30 年的才 3、4%。所以那時候橫盤，就是整個利率是平的。 利率是平的時候，代表有人借短期債去投資長期債。那這個當然就會有問題。這裡面還要考慮的就是說這個 yield curve 都是以美國為主，因為是用美國利率。可是你要知道，這個美國的利率翹起來這樣子的時候，不代表全世界的利率是平的，不代表全世界就有問題。 因為大家要記得，你如果有辦法畫出全世界的 yield curve 的話，那 maybe 會比較準確一點。因為那個時候美國的 yield curve 翹起來之後，其實市場還多跑了三四年。那你如果太早離開，你可能還少賺了三四倍。 那這個 yield curve 翹起來之後，那美國的錢是比較緊俏，結果美國很多銀行往全世界賣債券，搜刮全世界的資金。所以那時候你會發現亞洲人啊，一些老伯伯啊，就去買這個聯動債。啊，很多資金就被拿到美國，因為美國的資金不足，所以他們就是去賣這些聯動債。 那這個時候，雖然美國的 yield curve 翹起來了，可是他還可以活三四年。所以我回答這個 Hannah 你的問題，就是說沒錯，yield curve 是可以觀察的，可是你要畫出的是全世界的 yield curve，而不是只有美國的。那我現在還沒看出有全世界的 yield curve。 第二個就是你要判斷惡性通膨，在那個 yield curve 翹起來之後，一定會慢慢產生惡性通膨，因為那個短期炒作的人非常多。再來就是股票過熱，股票也是泡沫，所以你會發現每個地方都是泡沫，yield curve 翹起來之後，再過三年，每個地方都是泡沫。那大家都變成股神，每個人都可以來跟我講應該買什麼，那你就知道的確是泡沫來了。 那 Hannah，我跟你這樣解釋，那我們如果知道泡沫來了，我們還是就是不動，就是還是說我們應該有什麼避險機制呢？那是我現在這樣講，可是是不是會準？I don't know，瞭解意思嗎？我也是過去 A，我認為 B 會來，那我現在也跟你講 A 是這樣子，那以前的 A 就造成 B，那你覺得我這樣分析完 A 以後，還是 A 會變成 B 嗎？ 這個 I don't know。那假設我沒辦法準確的話，我自己都不知道 A 一定會變成 B 的時候，那我們要我們要做什麼？賣嗎？還是賣完去繳稅？還是用期權去避？I don't know。我是覺得現在還太早。Maybe 我們永遠做不到。我不知道這樣解釋你理解嗎？我理解了。謝謝老師。好，謝謝你。謝謝 Hannah。那個下面有一個姚先生。 姚先生，我們有辦法把你拉上來。那你可以先離開房間，再進來一次，然後再舉手，我們就可以拉你上來了。這個 Clubhouse 有一個這樣的 bug。那就再麻煩你一下。那接下來我們請 Eva。Eva 你可以開麥發問。James 老師早，大家早，臺灣朋友晚安。我有一個問題想要問 James 老師，就是我計劃想要 20 年後退休。 那我退休的目標，因為我是一個人，單身在美國。我退休的目標是想要存到至少 300 萬美金，最好當然可以存到 330 萬。我就可以用那 3%的入歐，有一個好的退休生活。但是我以我現在的工作條件，然後我每個月扣掉房貸，然後我可以放進股市的，就是買 Roth 403B，然後是跟 QQQ 差不多的 return rate，還有 QQQ。 這樣總共的錢大概是 1200 塊。所以我就在想說，我有沒有一個辦法可以現在在這個，還有 20 年。 未來 20 年，這個時候有一筆大的現金達到我的目標，那我跟幾個朋友討論，他們都是有在做投資，買房，還有聽老師的 clubhouse 跟 YouTube，就是大家的建議不一樣。 比方說，有的想法就是說，不如我現在把我這個房子賣了吧，然後去買一個小的房子，那就會有一筆現金流可以投入。那有人也建議說，因為我還有房貸，應該要去做 cash out refinance，那用那個從貸出來的現金馬上投入市場。 當然也有人說，那更保守的方法就是把家裡的房子租出去，然後用那個方法去創造更多的現金流，然後同時也可以房子維修什麼都可以，幫忙減稅。所以我真的是有點糊塗，我不知道。James 老師，你的觀點，你會給什麼樣子的建議？謝謝。這個問題其實我們已經做過很多模擬瞭。然後真正的做法，你應該是要你的房子貸款差不多多少錢？ 就是說你房子值多少錢，那你還欠多少錢？你淨值還有多少？這是比較重要。我房子，我房子現在市價是 30 萬，然後我還有 15 萬的貸款，所以你淨值就是 15 萬嗎？對。那你如果是賣掉房子，你就不用繳房貸嗎？不用繳房貸，你就你就有你的現金流就不值 1200 塊吧？你房貸可能也不多，995，你房貸 900 多，你要 900 多你也租不到房子。 嗯，對，在這個地區租房子跟賣房子的 mortgage 是差不多錢。對，你如果這樣子的話，你的房租可能你可能現金流，你可能 1200，可能還不夠，不夠，不夠。我跟你講，就是說 OK，好，那就 1000 多塊錢，你可能還 200 塊，再補進去。你可能 1100，可以去租個房子，那你的現金流只剩 1000。 那這樣子的話，就是你會有 236 萬了，236 萬，20 年後你去租房子，那你把 15 萬拿去投資，那 20 年，那 12%，你這個沒有房貸，完全不會有欠錢。那你這樣 12%，20 年後你會有 236 萬。然後 20 年後，236 萬要退休之前再 refinance，那個時候就是把 236 萬拿去做 Pledge 就好了。 你可能 100 萬的時候就可以做 Pledge，100 萬開始就可以做 Pledge。那你這樣做 Pledge 的時候，你就可以薪水可以更多，放到這個放到這個 contribution，可能不是 1000 了，可能多 500 塊了，就 1500 塊。那你從這個借錢借 500 塊多去用，你瞭解這意思了嗎？懂，對，就是這樣，還要等好幾年。 然後我可能一樣，這個會比你等於就是說你 10 年之後，可能你每年的 contribution 就不是 1000 塊，是 1500 塊了。那你前 10 年，前 10 年是只能 contribute1000，對不對？那之後 10 年後，你就可以 contribute1500。 那所以我們算出來前 10 年的話，你會到 68 萬，69 萬，所以你本金就會變 69 萬，69 萬。那再過 10 年，那這 10 年，你每年每個月可以 contribute 1500 塊，所以你 20 年後你是多一點點了，就是多一點點，247 萬、250 萬對，250 萬左右，這是你賣掉房子的。 你如果不賣房子，你真的是不會有限，你現在就是零嘛，你不賣房子，那你現在就是零嘛，對不對？ 那我可以 cash out refinance 嗎？好，先不要 cash out，你就說好，那你就你 cash out refinance，你的 cash out 可以 cash out 多少錢？30 萬，你怎麼會 30 萬，你的房子才 30 萬了呀？所以奇怪，那天那個人講過，可能有我的市值是 30 萬，說我要還，好像我要還 15 萬，好像說 7.5 萬吧，7.5 萬對，你可以借 7.5 萬，對你借 7，5 萬，那可是你的投資的回報率就不是 12，可能就是 10，因為你要繳利息，對不對？你要繳你的 7 萬 5，不可能是回報率就不會 12 了，可能就 10，因為你的利息可能是 3%嘛，對不對？ anyway，對要繳利息，但是我就 7.5 萬全投 QQQ 啊，對對對，那你的回報率只有 9，因為你要用 9 來算，因為你有利息要去繳，有利息，對對對，那你就會變成 138 萬，20 年後。 這個我還用，我還用你每個月還得，我還是用 1000，1200 萬，每個月給你 1200 萬，你每個月還可以存 1200 萬，對不對？1200 塊，1200 塊對，那你本金有 7 萬 5，那 20 年，那你回報率 9%，那你每個月存 1200，你 110 萬，120 萬，你就有 120 萬了。所以沒有比較好，你一定是要賣房子啊。OK，瞭解了嗎？ 這個我為什麼跟大家講，你買房子沒辦法退休，這是這個原因。我一定要賣房子，我才可以有 200 萬，200 萬，20 年後那，如果我現在什麼都不做，我就根本沒有辦法。 那你是沒辦法退休，你完全沒辦法退休，你可能你可能沒辦法退休，你你你什麼都不做，連連 refinance 都不做的話，你連 100 萬都不會有，你你你只有每個月存 1200 塊的話，你最後只剩下這個 1200 塊，20 年，1200 塊，20 年，110 萬，你一個月，一年只能花 3 萬，那你的 property tax 就已經把你去掉一點了，你就沒有沒錢了，對？ 奇怪，我薪水不算高，然後不知道為什麼，反正扣扣，我儘量能存的也都存，就好像就是沒有辦法達到目標。第一個，你太早買房子，第二個，你沒有投資成功，嗯，就慘了。現在趕快改變了，房子我是建議賣掉，那你租個一般，你 1000 塊可以過的。 可是老師，你剛剛說我賣我房子是賣不賣，我不是都是還要再付出 1000，1000，就算我租不好了，就是 ok 就好了，1000 塊的房子，那我現在的房貸是 995，其實是差不多的，對啊。可是你有 15 萬可以投資啊，那重點是那 15 萬可以讓你 20 年漲到 200 萬，就是差那 15 萬，懂？懂了，謝謝老師，就是你的一開始的血球。 較大就滾的比較快，沒錯，謝謝。這個就是這個例子很 typical 了，就是跟大家講，你太早買房子，你會變窮了。我只是一直這樣講，可是大家都不能理解，沒辦法退休了，到最後你沒錢退休了，當然你的薪水很高，幾百萬的人，那你買個房子當然沒問題啊。 可是對於那種在臨界點，就是本來可以有 200 萬、300 萬的結果，他因為買房子，最後只剩下窮到只剩一間房，這個就是問題。對不起，那老師，我可不可以問一下？老師，我可不可以房子賣掉，然後有 15 萬的現金，買放進去 qq 放進去 brokerage account qqq，然後然後就馬上 Pledge 可以嗎？ 可以啊，可是那個還不能動用，因為利息蠻高的，你只能當做緊急備用金哦，就是還不要動用 Pledge 的錢，然後還是每個月多一直放 1200，等到你有五十幾萬以上之後，才開始慢慢小動用，因為利息就會降低了，你可以慢慢動用。好好好，那會增加加速你的資產累積，懂懂。好，謝謝你。 這個就是很 typical 的買房子的錯誤了，就是說本來你是可以安穩退休，如果一開始不買房，你這幾年市場漲 2 倍，你可能就已經五十幾萬、六十幾萬了，而不是房子還禁止，只剩 15 萬了，這個就是問題。好，謝謝。來，好，謝謝 Eva。那接下來浩青，浩青你可以開麥。James 老師，你好，我是浩青，第二次提問。 那就是說我有幾個朋友，他們有的是開餐廳的，那也有開那個修車廠，然後還有做那個 consulting 的，那他們都跟我反映說現在要找那個工人，或是找那個幫手都非常難，因為政府有很多補助給他們，那如果說要找到這一些適合的人的話，可能就是說要用更高的價錢才能夠請得到他們。 那這個是不是也是對這個通貨膨脹造成了一種推波，就是說我現在用更高的價錢請到這些人，那我反映給那個消費者的話，價錢又要更高。那還有像這個政府的這種補助的話，可能他會一言再言，因為這個疫情，嗯，就是說好像基本上一直不能夠控制下來。那 James 老師，不曉得對這個有什麼看法？謝謝。 我還是重複一件事情，通膨對我們投資者一點都不可怕，大家瞭解嗎？不要把通膨當作投資者的這個猛獸，沒這麼可怕，投機泡沫那才是我們的敵人。投機的泡沫，比如說蘋果 300 塊是合理，現在 150，那如果漲到 300 塊是合理，那可是你禮拜一一醒來，蘋果是 1000 塊，那一算當然是泡沫。 這個就是當它合理價位，合理價格是 300 塊，結果它的價值是 3 到 5 倍於合理價值的話，那就是泡沫，那個是我們要避免的。我想補充 Hannah 就是說，對我們看到 yield curve 反轉，那些是這個計量學這邊做出來的。那可是實際上你要去觀察這個泡沫，是 supply demand 造成的是，因為缺供造成的上漲。 那這個沒有泡沫，這個沒有泡沫，泡沫是因為有 leverage，就是說有些人槓桿，槓桿在加槓桿，那有些人用操作這個期權，把市場推到很高。那如果一摔下來，這些人都會被扎死，那會多殺多。那這個就是泡沫。那泡沫通常股價會高於價值 5 倍。那你要去，你要會算價值。那你要算完價值，蘋果價值 300 塊，結果股價 1500，那當然要當然是泡沫。 所以除了 yield curve 之外，再來就是惡性通膨，惡性通膨就是炒作，那它會發生在任何地方，原物料，股價，任何地方都會超乎你想像的這個價錢都不合理。你很清楚知道它不合理，可是你又知道是很多人在背後炒作，那這個就是很大的泡沫。那這個是我們擔心的通膨，一點都不擔心通膨的話，股價會漲，而且會漲得很好，這是我給你的回答。 那像這種一些小商家，就是說他們要找那些幫手，找工人找不到，就是因為政府一直在補助。那他們要是，就是說非得拿到那個補助結束之後，才會再去那個做工。那這種情形的話，不曉得說會不會一直持續下去。然後就是說，有一些那種這個，會不會說政府一直補助，然後這個就一直造成這種循環，然後大家不願意工作。 那這東西就一直生產不出來，或者說我們要去那個消費的時候，那東西就一直跟著，一直往上漲，這樣子造成一個循環，很好啊，那這個股價會漲啊，反正他的錢是從政府來，還是他去工作來的，都是錢，他願意花錢就好了，這是窮人在那邊繞，窮人拿到錢，把錢花了，我們股票就會漲，所以管他是去工作賺來的錢，還是從政府拿的補助，還是五倍券，無所謂股價會漲，他們去消費，股價就會漲，至於那錢從哪裡來，不重要，所以我說就不重要，你不要去幫那些小那個做電工的，做餐廳的人煩惱，那個不是我們的 business，我們 business 是 Apple，Google，這個 Tesla，有人來買就好了，所以你要知道高科技，有人在用就好了，那至於來用的人，他錢從哪裡來， 我們不需要介意，那如果像這樣的話，就說會不會說到時候只有這些高科技存活下來，那些小商家他們怎麼去存活，就是會不會有這種現象，當然會啊，所以我一直告訴大家，窮人很多，只會越來越多，那利息是漲不上來，因為一漲上來，窮人會更多，會餓死，那政府不會讓窮人餓死，就讓他活著，那可是就是這樣子的時候，我們富人就會富得不得了， 那這個我一直談的資本主義，就是這樣子走下去，就是永遠是往這個 diverge，就是窮人跟富人會越拉越遠，越拉越遠，政府只要越印錢，這個拉開的速度會越快，這是我想給你的回答，好，那謝謝，你好，謝謝浩青那 Lucy，Lucy 你可以開麥發問 James 老師，你好，我想問一下，剛才你說我們不怕通膨，只是怕那個泡沫。 那你看現在這個，那我們在投資的時候，它泡沫它就存在，因為以前你也講過，什麼時候買 QQQ 就是現在，現在現在，那這不是很難決定嗎？ 我們是我們是 welcome 通膨，我們投資者是很歡迎通膨的，可是我們不歡迎炒作，就是把蘋果炒到 3000 塊，價值才 300 塊，你炒到 3000 塊，我們不喜歡這樣，我們希望它經過了 10 年漲到 3000 塊，我們不希望明天就漲到 3000 塊，如果明天漲到 3000 塊，我們就會受到打擊，我們的資產其實是虛幻的， 這漲到 3000 就會回到 1000，結果你會跌到跌掉 60%66%，那你會感覺到泡沫，你跌到資產跌了 60%其實我們投資者其實漲了三倍，30 倍之後，這個 10 倍之後跌掉，甚至漲 4 倍，我們沒有虧錢的，我們投資者不怕泡沫，可是市場就是有泡沫，市場如果市場通膨，我們會漲，我們會從 150，Apple 會從 150 漲到 300 塊，沒錯， 可是 300 是通膨造成的價錢變動，不是泡沫造成的，所以我們不用擔心，所以蘋果因為通膨漲到 300，原物料漲，IC 漲，那因為錢不值錢，所以蘋果一部手機賣 3000 塊，那是通膨，可是這種通膨沒有炒作，這沒有炒作，股價從 150 漲到 300 塊，合理啊，因為蘋果比以前賺更多，那因為錢是垃圾所以，它得賺更多，才能給員工，才說得過去嘛。 所以本來賣一個手機要賺 700 塊，他現在賣一個手機要賺 1500 塊，那是泡沫，是通膨。這不是泡沫，那股價當然就要漲到 300 塊，你才合理啊。那就知道那個叫什麼，那叫做通膨。那美金不值錢，那這個沒有泡沫。 那可是，如果大家一直炒作蘋果的股價，從 150 漲到 3000 塊，那大家覺得哇，這個股票真好賺啊，一直買進去，買到 3000 塊，一年內就買到 3000 塊，兩年又漲到 3000 塊，那你那時候我們投資者就會說啊，泡沫來了。可是那時候要跑嗎？其實也不用啊，因為我們從 150 漲到 3000 塊，讓它跌到 1000 塊，我們還是賺很多。 所以泡沫可怕嗎？其實不可怕，你只要在市場裡面，泡沫來了，再回來也比我們的成本來的高，所以你不用擔心泡沫。那你要知道是這樣子造成的，那這個市場裡面，不可避免都是有通膨，有泡沫，都是夾雜在一起了。那就是說，不管這個泡沫也好，通膨也好，對我們，我們都不要去管它嗎？ 對長期投資者是不用擔心，我剛剛講過嘛，你泡沫來的時候，我們是賺 10 倍了嘛。另外，我還有一個問題，就剛才你建 議那個女生把那個房子給賣掉去買這個 QQQ。那現在這個股市這個方向都不清。那它買了以後，如果你比方說市場未來 10 年都不知道這個方向是怎麼樣，這樣是不是太冒險了呀？不會啊，那個不清是你不清啊，我們很清楚啊。 好，謝謝老師，對嘛？你們短線操作者的人看不清楚嗎？從 09 年到現在都看不清楚啊。那我要給你回答。那我要得給你幫你上一堂課，上上三三堂課。所以你去看我的影片就好了。這個這個，我投長期投資者，不管 10 年的了，10 年不是我們所需要重視的。那現在我前三個禮拜不是有一個嗎？現在是多頭。那很多人不以為然。那不以為然是他們不以為然啊。 我我做我的，我賺取我的錢就好了。 那大家說，大家都不以為然，我們為什麼這樣，那就是因為這樣才，我們才賺錢啊，大家都就是說，如果我們說說現在沒有泡沫，結果我們應該全力買進，大家也全力買進，那就是泡沫，OK，全部的人都不怕，那就是泡沫，當我還是聽到 99.99%的人都在害怕，那我就知道現在沒有泡沫，你們來問，有人這樣問，我就很高興，因為我知道現在沒有泡沫，那什麼叫多頭呢？ 你剛才說多頭，多頭就是一直漲，一直漲，就是多頭啊，多頭就是 bull market，謝謝，謝謝 Lucy，下面有一個，我們沒有辦法拉你上來，那就是麻煩你先離開房間，再進來，我們再拉你上來，然後接下來我們請 David，David 你可以開麥。發問：David 你在嗎？那我們請宋宋，你可以先開麥發問。 好的，那個我有兩個問題啊，一個是想問那個 James 老師，就是一個，就是說怎麼樣子的方法能夠計算一個股票的真實價值？你到我們的頻道去查，我們的頻道有這個，你就查股票價值，或者是查這個折現折現價值，我們的影片教過好多次了，你去查我們的 Channel，好不好？是什麼 Channel？什麼頻道？ 我第一次 CLEC，你去看我的 Bio，你看我的 Bio 有 CLEC，CLEC 影片裡面，那你查這個價值，你只要打價值，應該會有好多影片是教大家如何計算價值的，好不好？好的，謝謝。 另外一個，你認為現在美國股市已經從上次 2008 年到現在一直都沒有 major correction，除了那個 pandemic 那一年有一個掉下去，然後馬上 V-shaped recover，你覺得現在美國的股市是泡沫了嗎？沒有，現在非常健康。好的，謝謝。好的，謝謝。 那 Donald，Donald 你可以開麥克風。 Hi James 老師，你好，我剛聽你在講，剛前面有個女生問你說是那個房子的那個事，你建議她賣掉房子，我覺得你算的時候有點不對，你沒有算她房子 20 年的漲值，如果她貸款出來，然後 7 萬 5 放進去，然後 20 年漲值差不多，跟你那個，而且這樣子更保險，而且到了 20 年以後，既然她已經說 20 年以後， 因為她個人她也不希望去世後有多少財產她可以拿出來隨便花像你這樣子建議她全都投我覺得不是很負責任好那我跟你講她 20 年你覺得那個房子會漲到多少 4 倍吧 10 年一倍怎麼可能現在的房子我買的房子那是你現在嘛你如果 20 年 7%是正常對呀那不是 10 年一倍嗎 7%是正常 7%10 年就一倍嗎沒關係那就 7%她 30 她 20 年就是 10 萬 30 萬就是 120 萬對嘛 116 萬嘛對不對 116 再加上你剛剛 7 萬投資和他們算一下你說剛剛的剛剛的那個那個她貸款出來 1200 貸 7 萬 5 對而且你還沒有那如果是這樣子的話對呀那就給她加 37 萬 5 嘛對不對對不是對你不是她 7 萬 5 放進去對啊 7 萬 5 放進去她的本金先你她的她的她就是房子 30 萬加上 7 萬 5 都是以 7%在 growth 嘛對不對對不對 7 萬 5 沒有 7%growth 對呀 7%她投資她 7 萬 5 不是 7 萬 5 借出來不是要去投資 QQQ 嗎對對是啊是啊所以我她的起始的資金有 37 萬 5 嘛對不對房子的 30 萬加上 7 萬 5 她的起始資金是 37 萬 5 嘛對不對投資投資房子 30 萬嘛加上股票 7 萬 5 是不是對對那回報率 7 嘛因為你的 7 萬 5 也是借來的你還要還對回報率 7 嘛那 20 年後房子的價值加上那個這個這個 7 萬 5 的話會得到 145 萬那 145 萬扣掉 110 萬的房子那她手上只有 35 萬現金對不對？ 對不對？她一個房子 100 萬，110 萬，加上 35 萬的現金對不對？好，35 萬現金，她能過日子嗎？不對，你沒算對，哪一個沒算對？因為她一個月放了 7 萬 5，放的股市，你剛按股市是 9%沒有嘛？對，好好，那我們算嘛，我們好，那我們我們算，我們算 30 萬，30 萬是 7%好不好？我們 30 萬是 7%對不對？ 對好，那我 30 萬 7%算出來，我你聽我講，30 萬算出來是 116 萬房子，對對好，那 75000 是用 9%對不對？對，而且她一個月還有 1200 的放，好沒關係，75000，75000 再加上一個月 1200 對不對？對不對？ 那幾她如果貸 75000，她一個月不可能 1200 了，她還要換，她本來現在就說是她 75000 要還，還貸款，她 75000 要還，她不可能一個月還有 1200，所以你按的 9%嗎？ 沒有嘛，9%是因為 9%是因為回報率，可是你人頭籌資的錢沒有 9%，是因為她要還的，好啦，我就這樣算了，1200，好，1200 那就 119 萬了，好，那就那就那就是另外房子 110 萬，那就 220 萬嘛對不對？是不是這樣？房子 110 萬，她這個現金有 110 萬對不對？嗯哼，好，那她要要怎麼過日子？ 她 100 萬也不夠過日子啊，怎麼不夠過日子？如果還有 20 萬的話，她房子也可以 reverse 那個什麼，她可以拿錢出來啊，因為人不可能活到 120 歲，你你一年要花多少錢嗎？一年花 20 萬，20 萬那 100 萬 5 年就花完了，她房子還可以 reverse 啊？ 房子那時候退休了，沒辦法讓你 reverse 啊，你 reverse 更慘，你還沒死掉就被被銀行趕出去了，了解了嗎？不是這樣的，反正你兩邊算的時候，我算的很清楚嘛，算出來的應該是按照你剛剛那個什麼的演算法是嗎？我認為她在她這個現在的這個情況下，她是呃貸出來然後做的賣房子，是最不明智的一個，不是嘛？ 我們就跟你講貸 7 萬 5，因為你也沒有剛剛你剛剛算她，她你也沒算她房租要漲，這些都對嘛？我我現在算給你看了，我算算房子有漲給你算了，我我我我算房子有漲啊，嗯，我有算房子漲到 110 萬，你覺得同不同意？我不知道，你我可以算，你你你你剛剛我算給你看了嘛，30 萬 7%嘛，30 萬 7%20 年嘛，這個對呀，那個是對不對？ 那那那個這個地方算出來就是啊，110 萬嘛，對不對？116 萬嘛，對不對？這很清楚啊，這個數這個數字不會騙人啊，計算機都在這邊，對對，這個沒有沒有沒錯。那她另外就要借 7 萬 5，加上一個月 1,200 的投資，會有 110 萬嘛，對不對？會得到 110 萬到 20 年後。 也可以計算你這個是怎麼算的？我有計算機啊！ 我去，你都去回去看我的螢幕，我知道你的怎麼算的。我 Gross 是 7%、9%啊？你為什麼 9%？他 120 塊錢，那個不是 9%？他只有那個 7.5 的，那個是 9%對啊？7 萬 5，不是 9%嗎？因為你不可能拿到 12%，因為你要繳啊！ 對呀，你要繳，你要繳啊，你要繳利息嘛，你要繳掉嘛，所以你不可能……你你你你回報率 12%，可是利息 3%，你就剩 9%了，不是這樣子嗎？嗯，你的成本不是要扣掉嗎？行，我不跟你爭了。對啊，那這樣子算出來就是一千，一千，一千兩，不是不是？ 我算給你看，因為我們後面的人很多人要 understand 這件事情，所以到了最後的話，他就是有一棟房子 110 萬，再加上現金 120 萬，對不對？對啊，那你一年要 120 萬，可能算的有點和你剛剛算的就沒有啊！剛剛算的是用 15 萬算的啊，不是用不是用 7 萬 5 啊，剛剛用你弄賣房子，你有 15 萬可以投資，對啊，對啊。 那所以所以那個時候就有 20 幾萬的，200 多萬的現金。好，他房租的每年房租多付，你能算他的免稅額，借款的免稅額，他可以在那個上頭。我還沒有，我還沒有算他 property tax 的那個什麼，那個什麼。基本上是他打 OK，好吧。我我覺得反正這個觀點上，我覺得是安慰。如果是他真把房子買了，他再去全的投資，然後會後悔的。 我一輩子都是做這個事情，我沒有房子，我從來不會投資房。子，你本金大了，賺的多了。我 30 年前，我的本金才 2000 塊。對，你有 50 年，30 年前你有 50 年，哪有我？哪有 50 年？我一開始才 2000 塊啊。對啊，而且我才經過 30 年而已啊，我起始才 2000 塊。他現在起始還有 15000。 好，你說的對，不是這個，我們已經算過好幾次了，我都數數學這個 physical。你如果回去看我們這個影片，我沒有錄影，那個我上面錄影的時候，我有把這個計算過程都給你們看，你們可以去看到我那個用 calculator 算給你們看。當你到了 20 年後，你有一個 110 萬的房子，加上 120 萬的現金。 你說你一年花 20 萬，你是會流落街頭的，你的房子保不住的，你的房子是保不住的，除非你說我過著 5 萬塊的日子，那 maybe 還可以過得去。好，當然你還有沒有問題？沒問題，你有問題可以問出來，我們很 open，我們沒有強制說你不說話，可以說話，我都很 open。我在計算，已經在這個頻道已經計算好多次了。好，謝謝。 你好哦，謝謝 Donald。那 David 你在嗎？David 你可以開麥，那你如果不在的話，就請 Eva，Eva 你可以說話了。好，我只是正在聽，然後我想要，我只是要謝謝 James 老師跟 Donald 這樣子不同的建議的交流，然後讓我想更多。 但是我的理解力很慢，雖然我已經聽了半年，我很多事情還是理解的很慢，所以我就很誠實的說，我需要等。下週二，James 老師上那個錄影的時候，我再去重聽，然後再去想怎麼樣比較 make sense。謝謝你們好，這個是這樣子。我的我 conclude 一下，那大家有問題可以繼續提問。 就是說你如果房子不賣，你到時候會有 110 萬的房子，再加上 120 萬的現金。120 萬的現金，你一年只能過 3 萬塊的日子，那你還有房屋修繕很多問題，你可能沒辦法過日子。那最後你可能要賣房子，結果你賣完房子，你的房子一半都要去繳稅，所以你真正能用的可能只有你的房價的一半。最後你的房子是保不住的，保不住了。 可是如果你今天是等於是股票，到時候有 220 萬的現金，股票是在在 Charles，你可以做 Pledge，你可以用借錢來過日子，那會用不完，就是你還是可以用 6 萬多塊的 6 萬多塊的生活費。我也說我也不能說你可以用 20 萬，不可能，你只能用 6 萬多。那這個可以讓你過日子。那可是你是可以一直用，用不完。 可是你如果是有房子跟你的現金，你現金最後要用完，只好你要賣房子，賣房子你要繳完稅，你的整個資產會縮水很多，那最後你可能就很難過了。這個是我的，我們這算過好多次了。好來往下走，謝謝。好，謝謝，謝謝。那接下來我們請 Tony，Tony 你可以開麥發問。 剛才我聽到那個很有意思，因為我發現我和 Eva 好像住在同一個地區，我覺得他那個地方，我們這邊的房子好像我覺得沒有 7%的年增長率，我覺得不可能的，而且你沒有考慮到還要好多修啊，那個都很花錢。然後我倒是覺得，我不知道，我覺得這位女士可以拿出，就是重新做一下，拿出 7.5 萬。 然後我不知道你可不可以，就是找一個租出去一部分，那個房子，比方說這很容易，好像租出去，比方說一個月 700，有 700，700 塊錢這樣的話，你就不放 1200 了，你可以放 1800 了，這樣會不會好一些？我就是說一下，這個是一種解決方法。 我們來算，那就讓你多現金流，你多 500 塊，你就找一個人來租你一個房間好了，那你就變成 1700。我沒有說你一定要賣房租，我們就算看看你這樣子不賣可不可以退休了，這個是我的目的，我沒有說一定要賣。 那你的現金會到 150 萬，所以你有 150 萬加上 110 萬的房子，那 150 萬你可以用多少，你只能用 3%，所以 3535 就 4 萬，你就只能 4 萬，54 萬 5 的生活。那你還要修這個房子，當然這個看看你自己情況。那再來就是那個房子你也不賣，因為你賣了你就沒辦法了，那你就得把房子再出租。 所以你 4 萬 5 再加上一年 4 萬 5，再加上可以租個 500 塊，所以你可能還有 6000 塊，所以你變成有 5 萬塊可以過日子。這個是有機會就變成就過 5 萬塊的日子，而不是 6 萬塊了。我們之前是 6 萬塊，可是資產永遠會保住。那你是 5 萬塊就這樣子，這個我想 Eva，這個給你參考吧，大家的計算算完，你就自己決定吧。好，再往下走。好，謝謝老師。 那也謝謝 Tony。那我想跟大家講一下，就是其實我覺得房地產的投資，可能是因為你剛好是在最好的時候，有握有房地產。 可是老師他在講的這個，我們做的這個 QQQ 的指數型 ETF 的投資，其實是拉長時間，大概是 200 年，美國有史以來有股市以來，他是拉這麼長的時間在看報酬率的，他看的時間，並不是 10 年 20 年這麼短的，然後才來分析這一件事情。 那房地產，其實你在投資房地產中間會有很多的問題，就是你會需要要，比如說你如果是租給房客，你要管理房客，然後房客要不要來住，然後這中間就是房子越老，你要修繕的成本越高，什麼都是很需要花錢跟花時間的。 可是如果像我們這樣子投資指數型 ETF，其實我們就是很輕鬆，完全也不用管房客要不要來住，然後要不要修房子，然後你需要用錢的時候，你就賣一點。那房地產的那個買賣，其實是很麻煩的，這中間的就是中介帶房客來看，然後到成交，成交完以後到你要拿到錢，這時間其實都拉的很冗長。 所以其實投資指數型 ETF 的好處，真的就是你要用 錢很簡單，然後他的報酬率是常年都可以持續增值的。我們算的是年化報酬率，就是你常年都可以持續增值成長，跟股價的進步。那可是房子，其實到了一個年紀，就是他的折舊會很高，然後越舊的房子就是越沒有人想要買。老師的觀點是大概是這樣子，就是要拉長時間來看，然後要看的更遠一點。 好，那接下來我們請 Mark，Mark 你可以開麥吧？Mark 你在嗎？我在我也是，第一回聽你們這個這個講座，但是我感覺到這裡有很多誤導。一方面他認為賣房子到時候賣掉是有很多稅的，但是如果 QQQ 不是在那個 401k 裡面，到時候賣掉也是有稅的，是一樣的。 另外一個房子，其實你是那個是個槓桿，比如說你 30 萬的房子，你這貸款 15 萬，你可以拿出 15 萬出來，拿出 7 萬 5 塊錢出來做投資，所以他這個其實是一個槓條，所以他的回報其實不一定需要有 7 成的拿到很大的像股市上的回報。 另外一個他這個 QQQ 股市上，它是有波動的，如果當你退休的時候，那幾年剛好是在低估裡，你可能不一定是那個你想的那個那麼多錢。房子的話呢，相對的說要平穩一點。所有的投資呢，一般認為呢是需要那個分散，分散是一個投資的一個很重要的原則。 另外一個房子呢，如果到了 5 年之後，或者 10 年之後漲了一倍，你要想辦法把這個錢啊，繼續重貸，拿一部分錢出來放到股市上，或者放到另外的投資產品上，包括這個 Bond 就是那個，這些都很重要，一定要分散。 然後呢，這個你的錢呢，其實投資都是槓桿，就是你這個房子漲了之後，你要把這個錢拿出來再投資，這樣子你的槓桿就高了，這樣你的這個成長就會很非常大。 所以我覺得這個大家還是需要考慮，這個投資一定要分散，然後考慮所有的，這個投資都是有波動的，特別是這個股市上的投資，波動很大，你怎麼知道你 20 年之後要用錢的時候，你那個股市就是在頂峰上，不一定。所以這個需要考慮，所有的這個投資產品都是最好是要增值的話，都是會要交稅的，這個應該是一樣的考慮，好不好？ 我不知道你們是怎麼想，那個我們股票是不賣的，所以不用繳稅，我們是用股票抵押借錢，所以我們不會賣股票，這是我跟 Mark 解釋一下。第二個事情就是你到的退休沒有收入的時候，我想你貸款會比較辛苦，可能借不到錢，可是股票是你年齡到 90 歲，只要你有股票，你還是可以股票抵押借錢，這就是我們一直談的 Pledge。 所以在股票裡面既有槓桿，又永遠可以借錢，又永遠不用賣股票，這是我們的做法。還有第三個，就是我們在這裡，我的主張，當然你們可以不同意，就是集中，巴菲特也說投資要集中，你看巴菲特有沒有投資房地產，他知道房地產是很糟糕的投資，對不對？他投資股市，他知道股市是最好的投資。 再來就是我們談的是長期，所以我們談的是 20 年、30 年、40 年、一輩子。世世代代，所以我談的像剛剛那個 Eva，他可能已經做錯了，一開始年輕的時候就做錯，去買房子。所以我這裡要跟很多年輕人講，一開始不要買房子。你如果一買房子，就會跟剛剛 Eva 那樣子的窘境，就是說進退兩難。 所以一開始不要做錯，一開始不要買房子，你要好好投資股市，經過 20 年、30 年、25 年，就保底 8%回報，最高可以到 18%。這是市場早就證明過的事情。所以你不要跟我談 10 年、15 年，那都太短，太短。那很多人對市場很害怕，是因為他們是賭徒，他們不是投資者。 所以我想，我給 Mark 你這樣回答，Mark 你有沒有覺得哪裡覺得你覺得不恰當的，或是你覺得我講的有不對的？你說 Pledge 這個還是可以考慮的，但是最後這個房子也是可以，也是可以 Pledge 一樣，你可以 Reverse，Reverse 我講的就是你有去研究一下 Reverse 嗎？ 最後你人還沒走，房子已經被銀行拿走了，銀行拿走，我不曉得你把這個錢 Reverse 出來，沒有 Reverse 完之後，你的房子已經沒有價值了，你就流落街頭了，有一定的道理。 但是你其實這個錢還是在那地方，只要是有那個資產，到時候放到了，你 Reverse 完的時候，銀行就說 OK，20 年讓你 Reverse100 萬，20 年用完了，你這個房子就是他的了嗎？我知道，但是你那個錢，你出來了，你這個錢如果投資，你這個 Reverse 的錢，如果是投資的話，一樣的。 你 Reverse 是要過日子，你已經退休了，你已經退休了，你沒有辦法。你那時候也可以放到股票裡，放到 Bond，不是啊？那你吃飯從哪裡來？你吃飯從哪裡來？你不是有，你這個放到 Bond，它每年有 Interest，是吧？你 Reverse，你 Reverse，你 100 萬，你 100 萬放到 Bond，也可以利息出來嗎？ 一樣嘛，你只要有資產，都是好辦的，不是？你 Reverse 的時候，你 Reverse 的時候，那個房子已經是抵押給銀行了嘛，那銀行固定給你一年 5 萬塊，那你 20 年後你就結束了，那你這 5 萬塊要來過日子啊，因為你年開銷就要 5 萬了，不是嗎？ 那你一樣，你的股票，你也是要不會啊，我們股票會，我們股票是以 12%一直漲，從來不賣哦，我從來不相信一直可以是 12%，當然你現在看今後的話，股票還是跟經濟是一樣的嘛，是吧？ 對啊，所以 100 年來都是這樣子啊，這是已經證明過了，100 年來，20 年會有 5%，25 年會有 8%，最高會到 18%，嘛，這是已經證明過了嘛，對，所有的投資回報越高，風險越大，那你長期，你時間，然後呢，我知道你的長期，所有的東西最後都是要回到一個真實的這個，跟市場接軌，沒錯，環境上的，市場幫著又幫著，市場是吧？ 這個，但是我認為風風險，風險是很重要，然後你說到時候你的房子，你靠股票，你也是沒有房子，你還是每個月要去租房子一樣的，不會啊，我們我們我們到時候一億美金的時候，我要買個 3000 萬房子，是易如反掌啊，我知道你的一億美金突然就出來，一億美金你是要有個實質代價根據，比如說剛才那意外的那種情況是怎麼樣，那是他做錯了嘛， 你們一開始做錯的人就沒有這個資產了，所以我要教大家要做對，你如果知道這個資產回報率，如果靠他這個資產，如果 50 年之後能到一億美金，那麼那個生活水平的話，那時候的房價就不會是那個價格，那這個東西大家一定是聯動的，長時間的時候一定是聯動的，對我跟大家講一個事情，股票長期回報率就是 10-12%，這是過去的，債券的話就是 3%， 國庫券一點多，黃金是抗通膨而已，房子是 7%，就是這麼簡單了，所以你都是長期，那能夠回報率 12%的投資，你不去做，你去做一個 7%的，做什麼，這個就是問題嘛，所以我們談的是都長期，房子也是長期，股票也是長期，那你如果是把房子去買，房子就會像 Eva 那種窘境，這個不是只有 Eva 的問題，這是很多的問題，很多人都碰到這種問題， 大家一開始都去買房子，亞洲 人會只會買房子，買到最後就是只剩下房子，沒有現金流。 結果你說房子可以去貸款，沒錯，可是問題是你到了退休之後，你就沒有收入了，你房子的貸款很難。其實你如果有很多房子，到時候你的房子已經有產生正現金流的時候，其實是很好的事情。一般的話，一個人，一個一般的家庭，大概有 30%到 50%放到了房子上面。 如果你是住房子什麼之類的，現在的一般的人的話，那麼你如果有三個房子，四個房子，如果那時候已經是還對已經清楚的話，你也是可以無憂的，靠收房子生活的。這也是一種辦法，因為房子是一個非常高的這個槓桿的投資，你可以用 20%、10%的首付去買一個房子，然後你想辦法要把這個房子出租什麼之類的，讓他養活他。 這個房子，那麼比如說 30 年以後，他這個房子已經是 mortgage free，那麼這個房子就是你的瞭。然後這個房子其實你最後也有各種辦法可以把它傳宗接代什麼之類的。如果真正的這個做房地產長期投資的，也不會太差，不然的話，市場上就不會有這麼多房地產發展公司，房地產的大佬。 好，這裡就是問題，很多人都去買房子，因為你沒有去算槓桿。我當然算過嘛，這個都算過了，你 3%，但是你 7%，你說房地產的成長是 7%長期，但是你如果只有有 4 倍的槓桿，我們說 4 倍的槓桿，你這首付了 25%，那你其實這個回報其實也是蠻高的，其實不是 7%。 個，你可以去算算看，我跟你講，你不可能一直都是，你貸款是每幾十年本金又還了一半了。anyway，今天就是因為大家都去買房子，所以大家都窮。我跟你講，你就算有 3 棟房子，也是窮。你沒有現金，就是窮。 假設今天有 3 棟房子，是值 1000 萬，另外有一個 1000 萬的現金，在股票市場的，那他不用賣房子，他也不用賣股票，他就是 1000 萬，一年可以花 30 萬過日子，好過得很舒服。但是，而且他資產還是繼續在漲，以以 12%在漲。你老是說你的股票的資產一直在漲，房地產的房地產的也一直在漲，對嘛。 一定要考慮到有資產就是好事，有資產就可以變現，也可以用各種辦法變現，這個一定要考慮。對了，你可以變現，我知道你聽我講完，投資是最重要的，然後有剛改的投資，如果是比較確定的回報，那你一定要講剛改，你一定要考慮考慮出這些，然後這個市場最後就是要回歸基本面的，應該是所有的東西是聯動的，應該是一樣的好。 如果今天退休的人，一個退休人有 1000 萬現金在股票市場 QQQ，他可以做 Pledge，另外一個人有三棟房子，也是 1000 萬，好，那這個有三棟房子的人他收房租，好了，那一間自己住，兩間出租，好啦，六萬塊，五千塊一間，那六萬塊一年，兩棟如果是一千萬的房子，他的收入不是沒有一千萬，三百萬了，三百萬他自己住一間，另外有兩間， 他總資產是一千萬，一千萬如果有六百萬的房子在外面出租，那這個六百萬的房子，的出租絕對不會是只有六萬，那你多少，你跟我講嘛，你覺得多少，你六百萬的房子，絕對不會對啦，你跟我講，六百萬的房子，房租可以住多少，一年，我認為十萬、二十萬都有可能，好，二十萬，二十萬你要不要繳點稅，是要繳稅一樣好，二十萬的稅可能三十趴， 所以你就是要繳六萬，那你就剩十四萬，對不對，你現在想的是二十趴，但是在那時候的收入，可能你那個 tax 不一定是二十趴，不是啊，我就跟你講，說到了六十歲，有兩個人，一個人有一千萬現金，在股票市場，一個人有三棟房子，也是一千萬，那他自己住一間，那有六百萬的房子，那你跟我講，可以租租二十萬嘛，一年，那一年的收租二十萬之後， 他要扣掉六萬塊的稅，他實際可以用的是十四萬，你這樣我的回答，我的我的講法合不合理，對不對？ 嗯，好，那這個人就是過十四萬的日子嘛，對不對？很不錯，可是，一千萬的人，股票市場他做 Pledge 的人，他可以過三十萬的日子，就是這麼樣子而已啊，他的三十萬，他要拿一部分出來去租一個房子。吧。因為沒關係啊，三十萬租他租個房子，沒關係啊，租個房子啊，他也可以借錢出來買房子，沒問題的。 他可以，因為因為因為一千萬，你看你那時候又是要借錢出來買房子，當然得了，當然得了。我我我我可以租房子，我跟你講，我三十萬，我可以住君悅，我可以住五星級飯店，才花十萬塊，一年。你 是你 是按現在的想法十萬塊錢是可以住五星級，我們當然是現在，那到那個時候，我們就用三千萬來算嘛，不要管他們。 但是他現在這個人的房子，如果是三百萬的房子，自己住的話，他這個他這個條件也不必五星級差，不管嘛。我想插一句，什麼對不起，我插一句啊，就是我我我，所以我認為大家必須要是客觀的來講這個事情，不要是認為自己的這個你喜歡這個這個投資方式，就是要一定要說自己的好，這個我是不認可。 所有的東西必須要客觀的來講，就是你要你要拔高自己來講這些事情。我認為所有的投資，投資是很重要的，如果你能有錢，就要投資，如果你能做有確定的投資的話，就要用這個方式能夠做槓桿，那就要拿出槓桿來做投資，因為他的 Pledge 其實也是一種槓桿的辦法，也是一個貸款出來，其實他他也是也是一種槓桿，另一種槓桿的形式。 我能我能我能給一些 input 嗎，因為我我其實做房地產比較多，嗯，就說一些客觀的一些 factor 啊，就是一些事實資料，嗯是這樣。 房地產的回報率呢，我是從 10 年開始買房子，十幾年了，那麼我買的房子呢也都是 foreclosure 的，從這因為正好是在那個 subprime mortgage 開始的，然後呢，我的我一般我們那邊房子比較便宜，但是而且我又買了 foreclosure，需要很多的維修的房子，我大概平均那時候買的房子，在我便宜的房子是幾千塊錢買，三千塊錢的，我還買。 但是那個房子，後來我就覺得那個其實因為 location 不好，後來我我我今年是給他賣掉了。嗯，其他的房子，我是從大概平均在兩萬五到五萬之間，然後我的現在的房子值的呢，大概在 15 萬，平均來講 15 萬到 20 萬之間。也就是說我在這 10 年中，我翻了三倍。當然我進場的時間很好，OK，我進場的時間非常好，嗯，正好是在一個低點。 所以算投資的回報率呢，我想跟大家 clear 一下，因為我看這個呃嗯嗯，因為我做股票很少，因為我那些年一直在忙我的房子，因為一直在裝修，很大量的裝修，一般我裝修，比如我兩萬到三萬塊錢買的房子，我裝修可能花我大概 double 的錢，或者是嗯一半的錢，一半到 double 的錢，也就是說我可能要投，我要三萬的房子，我要投一萬五到三萬塊錢之間。 然後我就我，也就是我的平均價在六萬，六萬，我現在房子呢是在呃，我如果是那種房子，我現在是在我看，我想想，我這幾個平均的啊，是在嗯十五萬到二十萬，還是十五萬到二十萬之間。也就是說我這十年是 double 瞭。 然後呢，我的 cash flow 的回報率是每年平均百分之十五，平均來講，我現在因為現在市場這個呃，增值比較多了，所以我的回報率 cash flow 呢比較低了。現在就是說，就是就是說，我我我我現在在買房子的時候的話，就比較低了。 我後來買的房子就是在十二以上，我的標準那個，我我後來呢就是百分之十二以上，然後呃，現在是百分之十二。我一開始買的房子，尤其如果要貸款的話，是在百分之呃，我回報率是在百分之二十五到三十，因為我買的那個早的時候，那個呃，比較怎麼說呢，他的那個現金流比較好。但是我每年呢，我怎麼樣抵稅呢？ 我的抵稅方式呢，就是說呃，我不斷在買，我不斷在買，而且我買的房子呢，要在我的 rental，我的 rental 比如說一千塊錢，那麼我的那個呃，貸款，我要在四百五十塊錢每月的貸款付他的，然後我交完 property tax，交完我們這邊 property tax 比較高，呃，百分之三，可能是全美相對比較高的幾個州，那麼呃，交完 insurance，我的 insurance 大概是三百五十塊錢，三百五到四百五之間，當然好一點的貴的房子，四十多萬房子可能要到一千左右，那麼就是說，這種回報率，可能我不知道，這個呃呃，James 跟他探討一下，他這個百分之七是按的是什麼，是因為我不知道，是因為 state 不一樣的，還是說算的是什麼樣的。 一個回報，我談的是四十年了，你去把房價的四十年拿出來，那我還沒有做那麼長時間，我現在就是從一零年開始買的第一個房子到今天，我今年還賣了兩個房子，又買了兩個房子，就是因為地區要 rotate，因為市場地產市場很 local，他的地區也 rotate 的話，那麼我要換到更有潛力的 market 上，然後呃，潛力增長，潛力更高的， 有些已經 stabilize market 的，我就要 cash out，呃，當然我，我是一個行業者，我是一個新手啊，做股票，我，我我很佩服 James 他這種呃長期的這種 portfolio，我想問一下您說的這個 Pledge，這個我第一次聽，這個 on time，有時候我去看你 youtube，我看過一兩集，然後我， 但我不太清楚您說的這個 Pledge，這個錢銀行您的那個 Pledge，那個 funding 是 retirement 呢，還是說 regular 的這個 stock market account，ok，我過日子在 cupertino，在美國三十幾年來，房子就是就算 cupertino 回報率也是有長期三十年也是 7%而已， 就算那麼容易漲的地區就只有 7%，然後這是我跟大家 clarify，所以為什麼都用很高的回報率 7%給你們算房子，好再來，就是這樣，這個這個剛剛提的是雪莉嗎？ June，我忘記了，就是說她在這個房子上花很多心思，她又知道在 2010 年去搶 foreclosure，那她有多餘回報率，這個跟開發商一樣，就是說她有這個能力，那開發，我想房子真正賺錢是開發商，不是買房子的，所以會變富翁的，像川普是開發商，我還沒有看到買房子買到變世界首富的，沒有。 可是投資有巴菲特，那巴菲特說不買房子不要投資房子，他就是股票，他知道 ok，那你們 enjoy 投資房子的 go ahead，沒問題，這個可以去做，沒問題。 那我只是用資料跟大家講話，就是說集中，巴菲特就是投資股票就變首富了嘛，他的回報率也是他的回報率，也就是 20 幾%，那我們投資長期，長期投資，不要說 20 幾%，我們不用做巴菲特，我們回報率 15%夠了，很夠，就是可以過得非常好的日子，那肯定比投資 7%的人回報率，最後資產會高了。 這個是我們在 Cupertino，我看多多 Cupertino 的朋友了，就是有幾棟房子，是沒錯，現金流很少，這是我在給大家我的經驗，那沒關係，如果有喜歡買房子的，你就 go ahead 繼續買房子，我一點都不，你覺得你 enjoy，你有三棟房子，四棟房子，你喜歡管，需要去找房客，那要去維修，我的房子有，我也是有房子，我是 QQQ 在華爾街 Wall Street，他的地址在 Wall Street，I nothing，我不用管，我連稅都不用繳我，連 maintenance 都不用，連 property tax 都沒有，zero zero maintenance。 我的做法，那我想我們這個議題就先到這裡了。那還有其他的，Timson 麻煩你問我，我問您的問題，您說的 Pledge 這個方式，其實我很想做股票的那個，好，你退休帳戶不能做 Pledge，因為退休帳戶本來就是不能隨便被人家動用。可是你的投資帳戶，你如果有 100 萬，你可以做 Pledge，有 70 萬的額度，70 萬的額度可以動用。 那你如果是更高的話，那像我借的利息就一點多 percent 而已。我現在都是借錢過日子，我的股票從來不賣的，都是以 12%高速一直在成長，甚至更高。 像我跟你們講，你們如果看我的錄影帶的話，你們知道這個，你回去看我的 YouTube 的話，那 Q 這 5 年漲 3.6 倍，就是 100 萬會漲到這個 460 萬多的 360 萬，那年化報酬率 27，那如果過去 10 年的話，過去 10 年更高了，他漲了 12 倍，就是這樣。 所以，那你這個錢，你這個錢可以去 Charles Schwab，可以給你做 Pledge，跟你年齡沒關係，任何年齡都可以。那你就是你的股票資產的 7 成，他可以借給你，就是這樣子。那那個 June，我跟你回答你，就是可以借，就是可以動用。那這個股票抵押的錢，不能再買股票，那風險就會很高，所以你就是借出來。 過日子，那你不用賣股票，也不用繳稅，就是這樣子。我還問你一個問題，等一下，June，等等，丁迪在前面給 June，你要等我們其他的人問完吧，你前面的人對。好的，對不起，我剛進來，沒有不知道這個規矩。好的，我就你等等，丁迪，你開麥發問。 好的，James 老師，好，我剛剛也很認同 James 老師跟 June 跟 Mark 他們的看法，但是針對那個 Eva 的情況來講，我覺得她既然有房子，她的房子是應該保留的，因為房子像 Mark 說的樣子，而且她現在租金是 900 多塊。假如她把房子賣掉的話，她還要去租房子，也是 9，00 多塊。 不要忘記了，現在每一年租客的房租都在漲，像我的房子，我都寫信給客人漲 7%，大家也是乖乖的付錢。所以剛剛大家除了說房子漲，其實租金也在漲。所以我覺得已經有個房子，就是不要賣掉，不要做無根的鳥。 James 老師說的也是對的，但是 Eva 的情況是不應該把房子賣掉，因為就算她以後有房子，像剛剛 June 跟 Mark 算的樣子，雖然她只是投資 1，200，甚至像 Mark 的一樣，就是 Eva 如果復苟一點，就是把她的房子分租 給別人這樣的話呢，她就有 1800、1900 去投資，到時候她 20 年之後，她的房子還在，她沒退休之前，就是像 James 老師說，沒退休之前，三個月你再把房子重新貸出來，你那時候才做 Pledge，那你還是有房子住，你還是有美國的夢。 然後呢，你假如真的你兩三百也不夠退休的，你真的是有問題的，或到時候也可能像 Mark 一樣說，你就把你的房子抵押，用完那個兩百多塊，沒辦法，你進老人院。那這樣的話，其實你的房子本身的房子，就是假如你分租給別人，你就是為你除了你的 Pledge，你的房子還是為你做工具是生產錢 OK。 所以剛剛 June 講的投資方法，我也有投資經驗，其實房子漲價真的是不得了，我 97 年買了一批房子，都是 3.5%自備款的 5000 塊，現在平均房子值 30 萬 40 萬，所以這個投資也是不得了。所以大家千萬不要一邊倒重壓投資，這樣的話呢，心態是平衡。 我現在是在注重，是沒有人有 James 老師那麼強大的想法，就算我投完之後，我心沒有那麼心動，我最近跟大家在投資股票，搞得我有時候心沒有辦法定做工，每天都看著股票，我是覺得就是我們的心沒有 James 老師那麼強大，我是覺得還是要分散投資，這樣的話心很安，就是自己有個家，然後你來我家玩，而不是我今天兩年之後我做 A，然後兩年之後 B，你請人來你家玩，你都不敢。 所以我是覺得還是要大家分散投資，兩邊都有，這樣就覺得很開心，又是 Homeowner，又是 Pledge 的投資者，多開心，謝謝，謝謝。我當然同意，房租會漲，可是 Eva 的 15 萬 Cash out 出來，她房子賣掉 15 萬，她也會漲，所以大家記得不要只想一邊會漲，另外一邊 15 萬會漲的更快。好，就這樣子來往下走。 好，那接下來 June，你還有問題想問嗎？對，我剛才想問 June 雪莉，June 麻煩你等我問完好嗎？ 下面是我好，那那個老師，我就問你，很快，我就跟老師，這個股票投資，這個在 2009 年之後，就是股災之後到現在，這個牛市大概十幾年，這是老師的想法，從那一刻開始，就是從 2009 年 3 月那一刻開始，它就是對的，OK，你怎麼算，它就是對的，但是在之前，可能投資房地產的人會賺的比較多，那我認為，因為我自己也投資房地產，然後我在 198 幾年到後來股災之後到 2009 年，這中間遇到太多次的股災，甚至於去年都還有股災，所以我覺得買股票讓我晚上沒有辦法好好睡覺，所以我希望老師能夠分享一點你的禪定，你的催眠治療的方法，就是說，即使我們在高位投資，也可以好好的安然的睡覺，因為房地產，我不管怎麼去花錢修房子，我都很快樂，它讓我覺得覺得我很棒，我是一個設計師，這是一種成就感，我租房子收房租，跟房客在一起都很愉快，這也是一種人際的一種，但是股票呢，它就是你自己一個人在那裡。 做研究，然後呢，就是你可以一直賺錢，你只是看到一個數字而已，沒有那種滿足的那種快樂的設計感。所以我只是想問說，第一個，我要怎麼樣好好每天晚上睡覺？那您是怎麼催眠的？可以稍微分享一下嗎？你有看過我的影片嗎？有啊，你有看到我影片的最後嗎？沒有看到上面有看到最後，好，請你就算沒看到最後，請你隨便找一個影片，拉到最後看好不好？ 最後的一個影片，我都會講一些投資，要禪定，市場震盪，跟我沒關係，國際局勢與我沒關係，市場分析跟我沒關係，公司財報跟我沒關係，經濟局勢沒關係，所有的一切都跟我無關，無視市場的聲色起伏，無視市場的聲色起伏，你們就是太常常進 clubhouse，你們就是太常常進 clubhouse 去，那邊短線操作，聽那麼多人七嘴八舌，聽那麼多人七嘴八舌，不要聽，那些都是垃圾，懂了嗎？ 不要去聽，你就買完 QQQ，做你該做的事，再繼續修繕，沒關係的，就不要管，投資股票就是這麼簡單，no maintenance，zero cost，一點時間都不用花，我就是這樣過來的。 那你說，那你很無聊，你修繕房子很高興，你要去忙房客，你跟人接觸很高興，go ahead 去做，我比較重視我的家庭，多生活在一起，我希望我跟我的家裡，跟我女兒多相處，我帶她去玩，我希望我花的時間在這上面，我不希望我花時間在房子上，no，我現在都住在君悅，有八個餐廳，天天可以看到 101，天天可以看到 101，每天有人來打掃，我喜歡過這種日子，我不喜歡搞房子，你很喜歡搞房子的快樂就好了。 可是我跟你講，投資股票很簡單，買了就禪定，不要去聽外面的分析師，也不要看 CNBC，都不用完全不用花時間，也不用花腦筋。所以我跟你們講，投資是讓我們致富，我們人生不是為了投資我們人生是為了過日子，好好過日子，好好陪父母，好好照顧子女，花多一點時間在上面，那關係比較重要。可是致富這件事情是不用花腦筋的，不用花 effort 的。 你如果要花 effort，那是你的興趣，那不是賺錢。股票不用花 effort，致富這個事情不用花 effort。可是你有興趣去搞房子那是另外一件事情，那跟我來講，不是投資，那是一種工作，這個我的回答是這樣，OK，謝謝老師。David，你回來了嗎？David，你可以開麥發問老師，晚安，老師，晚安。 我是在臺灣，然後我 50 歲，然後我現金有 500 萬，然後我想現在退休，那我的退休金勞保有 150 萬，那請問老師，我 15 年之後，臺灣的法定退休年齡之後，我大概是可以用老師的投資方法，我大概是可以用老師的什麼方式？你再講一遍，你是現在已經要退休了，還是你還沒退休？我現在已經想退休了。 你說你有 500 萬，對，那你說你的退休金有多少，150 萬，那你總資金就有 650 萬，是，那你不能退休啊，你一年要花多少錢，一年 50 萬。10 年就花 10 年就花光了，那你怎麼可以退休？好，了解你 650 萬，你一年只能花 20 萬臺幣啊。那因為臺灣不能跟美國比，臺灣的消費生活水準是比較沒關係啊。那你 20 萬臺幣可以過日子嗎？是不能。 那你要跟我講，你要多少錢過日子？一年一年就 50 萬啊，一年就 50 萬。那你就是 50 萬除以 0.3，你要 1600 萬，所以你還差 1000 萬。好的，那我現在每個月平均還要再投入多少才能達到老師的演算法？那我跟你算，你現在可以退休，那你可能要去開 Uber 或是做其他。ok，650 萬。 那你要達到一個金額，你 650 萬，你要達到一個金額是要達到的 target 是 1600 萬，是 1600 萬。那你的 starting point 是 650 萬。那你想幾年退休？15 年，15 年 ok。好，那你要投資我們跟你講的 00757 那個東西，那 12%00662。 那這樣子的話，你每個月我跟你講，每個月你每個月還要再，你的 target 是百萬千萬 ok。可是你每個月還是要花五萬塊 ok。你每個月要再存，存投資，你 650 萬之外，你要再加每個月存一萬塊。那 20 年 你就可以達到 1600 萬，老師謝謝你。 那對啊，那你就繼續做，你要趕快存，就是說 650 萬，買我們講的 00757、00662 之外，那你繼續稍微工作一下，可以自己賺 5 萬塊，就是 50 萬的生活費，再加 12 萬的可以投資的，那你一年可以賺個 65 萬，繼續這樣做 20 年，你就可以退休了，好，謝謝老師。 你就再做 15 年，只要一年連回一年，60 萬就夠了，好，剛好符合我現在的對，謝謝老師，謝謝，好謝謝 David，那 Terrin 你可以開麥發問了，是到我了嗎？不是，不是，Terrin 你在嗎？是到我了嗎？ 是 ok，我有幾個問題，首先我想 echo 一下那個 James 老師，還有那個 June，還有剛才那個 Mark 講的就是他們講的，我都同意，就是說，因為我也是投房地產，我也投股票，但至今為止，我的房地產超過了我的股票，anyway，就是我想問的 James 老師，有幾個問題， 第一個問題就是 James 老師說了 QQQ 的回報率和那個房地產的回報率，那我想問一下，就是 James 老師講的 QQQ 的回報率 12%是多少年的，因為我在網上查一下，好像查不到這個數字，然後那個房地產也是，在什麼 web site 查的，就是它的平均的回報率，這是第一個問題，然後呢，第二個問題呢，就是 Pledge 的問題， Pledge 的時候，就是 James 老師，你 Pledge 的時候是一個 fixed interest rate 還是一個 variable interest rate，就是根據 market 的 rate 來漲跌來 adjust，如果是 adjustable 的話，那是每年要做 adjustable，還是就是說每五年、每七年這樣的第一個， 我回答你的就是說，我們的 QQQ 回報率會超過 SPY，SPY100 年年化報酬率 10%，所以你不用，不只拉 40 年，你可以拉 100 年，我們圖都有算給你看了，你去看我們的影片就知道了，你一定沒看過我們的影片，而且上個禮拜，禮拜五發的影片，我們也把這個圖再送出去了，這個這個回報率是已經 100 年了。 不是 10 年、20 年不是你們談的房子，什麼 10 年、20 年，我們這個是算 100 年了。這個已經算過好幾次，你可以回去看我們的影片，或者我現在把這個圖叫出來，你回去看我們這個影片。我們這個影片會在禮拜二播出，我們的頻道你要去看，不看的話，我也沒辦法跟你們講這些事情。 這個 SPY 的回報率，從 1941 年，1941 年到現在，就是快要 1941 年，六十七、八十幾年，年化報酬率 10%。那 QQQ 會超過 SPY，所以我加個 2%，所以就以 12%來計算。這是我給你的回答，就是為什麼是 12%。 再來就是你第二個問題，Pledge 的話，利息幾乎是固定的，我的利息 1.6，從來不會改變，但是加上 0.05 的 Variable 那個很小，所以他從來不會改變 Never，他也不會把你錢要回去，永遠借你，你不用還。那就是說，那你房地產 3%是從哪裡，你怎麼算出來的？ 就是 Cupertino30 年的房價，我 30 年前就住在 Cupertino 了，30 年前的 Cupertino 是多少錢，現在是多少錢，你算一算就知道了。那我明白了，因為房地產這個很難講，他有區域性，還有好的區域，還有差的區域，所以這個就是不能用平均來講。那你覺得 Cupertino 的區好不好？ 我不住在那裡，那區裡面算最好的，算很好的，一般都是買 location 買這個比較好。所以我的最好的區也才 7%而已，所以你要知道其他的區會更慘，各個地方不一樣，沒關係，你只要把每個區的過去 30 年前的房地跟現在的房價，你把它自己算一下，那很簡單，那個不難，那不需要想，那很簡單的，我明白。 因為我也是做房地產，然後我們做的時候有 underwriting，我們 underwriting 沒有 20%不做的，就是 cash flow 加 appreciation，沒有 20%不做的。不過現在不討論房地產，我就討論股票。我想問一下 James 老師，你投資的經歷是不是可以跟我們分享一下？ 就是比如你當初投了多少，現在到了多少，或者你不願意講你的資產，也可以講，你現在翻了多少倍，多少年？這樣一個歷程，然後在當中，比如 market crash 的時候，你是不是有加倉，還是你就說你第一次買完你就夠了，永遠沒有加倉？我只要舉一個例子就可以了。我媽媽 20 年前給我 100 萬臺幣，100 萬，那她退休金的一部分給我。 那終於中間她要吃喝玩樂，每年給她 60 萬臺幣。那最後三年，這三年她花掉 360 萬，為了照顧她，她生病了，就是從那裡面花 360 萬照顧她。她現在的資產有 1000 萬，1100 萬，20 年從 100 萬現在還有 1100 萬，而且還花掉了將近 500 萬。 明白了，那就是說像我們，像我們的 lifespan 都不可能活到 100 歲，那我們是不是看那個計算不要用 100 年的，比如用 50 年、40 年。那如果我們用 50 年、40 年，它的價值會是多少呢？我教學生，我不會教他說你只計算 40 年，那你 40 年後花完之後，那怎麼辦？你還活著怎麼辦？我不是說那個就是 40 年前都花完的意思。 我的意思就是說，比如現在，比如從現在開始，然後就說你還有 40 年的投資生產，比如是這樣。那我賺的，我可能不會用 100 年，我可能用 50 年的，這樣來算一下，就回看 50 年以前到現在，然後我就計算一下，就預估我 40 年以後我的股票會漲多少？ 那你就是用年化報酬率 12%算了，那不是 100，這個不是 100 年的 historic rate，不用這個，已經計算過了，100 年，我是拉給你看的，從學術理論上來講，25 年就有 8%最少，最高你隨便取 25 年的話，最少有 8%，最高可以到 18%。那我明白了，我可能不會用 12%，我可能用 9、10 或者 8%來算這樣。 就是說你現在投多少，比如你預估你要用 500 萬退休的時候要 500 萬的花銷，那你就這樣倒回來看，我要投多少錢也可以。就是我們剛剛那個計算機，你 target500 萬，你每年要投資多少，你現在有多少本金，我們剛剛算給那位先生看，就是這樣用那個計算機算的好。明白了，謝謝。好，謝謝你的問題。 好，謝謝 Terrin 面面，你可以開麥發問 James 老師好。大家好，我看大家在這方面各執己見，相互爭執。我呢，從感覺上來說，我是非常贊同 James 老師的分析，但是呢，有一些學員的分析也無不道理。我呢，我想說一個東西，跟我的專業有關係。 很久以前我讀研究生的時候，就讀的是數學系，那麼數學系這些人都是很牛的，大家都最後有的去了華爾街，有的去了這兒，有的去了那兒，很多比如說保險公司等等之類的，搞精算等等之類的。那其實我現在在看分析，我進入股市也很 短的時間，但是我看大家這些問題，也是我自己的問題，我也老是在 question，question。 那我是覺得，我也看過一些書。那麼我是覺得，這個問題回報率，這個問題應該站在一個高度來看。股市為什麼會漲，是泡沫還是怎麼樣，或者是它的價值在哪兒，它為什麼會漲。就是說，因為高科技給人類帶來了福祉，那麼它價值就在這兒。 就像前段時間我就說那個狗狗，雖然說那個價值在波動，那個狗狗，一個人牽著狗去散步，它有漲有跌，那狗狗有跑得遠，最後它還是回到它的價值上來，最後回到人的身邊。狗回到人的身邊，房子也同樣如此。就是說，為什麼會漲，然後生產資料的資源也是在通貨的膨脹，那個還有，人口也在漲，需求在漲，那麼也在漲。 那現在這個問題，就是大家爭論的問題，就是說，到底這個價值，股市會漲得多一點，還是房市會漲得多一點，我就這樣看的。 那麼我非常贊同 James 老師的觀念，就是 QQQ，你分析 100 年，不管怎麼分析，分析 1000 年也好，20 年也好，但是它這個高科技的價值的增長率，應該是比這種房地產的價值增長要高，因為這是一個高科技，是不能想像的。你比如說，我們去付款，那個那個那個叫什麼，那個 Visa 卡，你一打到上面，那就 50 個 cent 就出來了。 那麼你要去修一個房子，你要去砌磚，那麼砌多少磚才是 50 個 cent。你像全球的人都是這樣去搞，不管你那個區域再有多好，再怎麼樣，那你要去漲這個價值，那是跟高科技是沒辦法比的。所以說，房子那再怕，你的區域再好，再怎麼樣，漲飛到天，你也不可能從長遠上來看，你也不可能漲過 QQQ，漲過高科技。 那麼 QQQ 再跌，因為它的價值在那，那就是老師說畫那條紅線，那個圖裡面那條紅線，它的價值在那，它就那個價值的旋律，就應該比房子的價值的旋律，不管你是建商也好，你是那個經紀人也好，你都是炒的那個價值在那，那你總體的那價值都是跑不過科技的，這是我的意見。 還有一個就是說，買房也好，投資股票也好，我是覺得因人而異的。比如說那個那個叫什麼比爾蓋茲，比爾蓋茲他就覺得他去選股，他的科技好，比巴菲特去選股，比巴菲特去選股，他股票好，因為巴菲特選股，股票是巴菲特的職業，那個比爾蓋茲是比爾蓋茲的職業，那麼他們都有他們自己的專長，他們做自己的職業，做自己喜好的東西。 比如說 James 老師有他的喜好，去做他的事情，那麼其實我們的投資也應該基於這個上頭，去這個上頭來，那個錢，我們這一輩子走路走對了的話，是用不完的，那麼就看誰能夠有這種能力去把握。比如有的股市上，他睡不著覺了，那麼誰在這股市上他能夠把握，James 老師就把握的很好，無所謂禪定怎麼樣，無所謂。 但詳細的說，我們人也有我們人的命，那麼怎麼能夠把這個，還有我看那個書上說的，投資是一個哲學的問題是一個藝術的問題。那麼藝術家也是不能說能夠透過教育或者科學的分析出來的神來之筆。就是神來之筆，其實我就覺得大家都沒有多大的我認為沒有多大的必要去摳這種細節誒。就個人有個人的那個就是怎麼說？ 但是我從科學的觀念，從我本人的觀念，我非常非常贊同 James 老師的觀念，我也很佩服。有個人在房地產上賺了一大筆，但是實質上看過來的話，我覺得 James 老師是非常有科學的根據。我的發言完畢，好謝謝。 我想巴菲特講過，投資要在自己的能力圈。能力圈，那你的能力圈如果是真的在房地產，那你就在房地產發揮吧。因為你碰到股市你就魂飛魄散，七上八下，那就不是你的能力圈。那你如果要進股票市場，我在市面上，你多多聽我的影片，你應該是不會錯。因為我在投資上面是不用花時間的，我最多花時間就在教你們，教大家，教上課。我幾乎不操作，買了就放在那邊，它自己會漲，ZERO MAINTENANCE。這是我的能力圈。 那我希望我這樣的能力圈，我會教你們，就像你們買房地產一直想要教別人一樣，那沒關係。我是跟大家講，你要在你能力圈範圍內那投資 QQQ 其實沒有什麼能力圈，你只要有股要，因為你要知道有產業，那有能力圈的問題。可是買 QQQ 是不要能力圈的，你就買了就是了，買整個美國買下來就是了，不用花腦筋。可是你房地產還要 location。 位小姐，那講的就是我，聽起來就已經就是之前有什麼，他去 foreclosure 去跟人家 bid，再來什麼貸款又要 cash out，聽了我都頭大了。我可能那個房子，我不是在房子，我不是在我的能力圈範圍，所以我聽起來就頭大了。那你們各位，你們認為你們的能力圈在房子嗎？ 你有辦法像他們這樣子，這幾個人得過去跟人家 bid foreclosure，還是你只是一個一般人，就跟一般人買個房子，想要 Mortgage 就想要致富嗎？不容易。那既然房子不是你的能力圈，那股市其實不需要能力圈，你買 QQQ 就好了。 重點是重點，就是我每次 presentation 最後一張禪定，你不要管人家，你不要去聽外面的，連投資銀行都是在呼隆了，那你還聽他們？巴菲特有講過嗎？你就買了，就不要動就好啦，瞭解了嗎？因為人類的成長帶給你利潤，就這麼簡單。好，我再最後說一句好嗎？好，請說。 我非常感謝 James 老師，非常非常感謝，我覺得 James 老師是我的貴人，因為我當時不知道，James 老師是去年的二月份，我一直在他的股市裡面去，那就因為我可能在數學上比較有生命的天賦吧，我有痛苦，那麼我也有自己的分析，那我 question 了很多很多的問題，在無解的時候，我遇到了 James 老師，那麼這個很偶然的機會，然後 James 老師回答了幾乎是我 95% 的問題。 並且給我，我特別欣賞這句話：「投資是一種信念」，給我一種信念，有這種信念，有這種 sense。同時呢，也有這種基於這種 sense 上的一些科學的分析，因為我在數學上的能力，有些科學的分析，所以我是非常非常贊同的。那麼，我也非常贊同 James 老師的說法，就是巴菲特那句：「投資在你懂的事情上」。 那麼，就是比如說，有些晶片對我來說簡直是天書了，就再長得再好，那我不敢去碰，因為一跌下來，我就這樣，和尚摸不到頭了，是怎麼會跌，是不是那麼。我覺得這句話很好。 還有一個呢，我非常贊同 James 老師對這個社會的 contribution，就是因為您的學員，我這樣看的話，是有些人特別是有在退休上的迷茫，在退休資金安排上的迷茫，沒有投資的經驗，在退休安排上的迷茫，就像我這種人也是一樣的道理，因為都到了這個年齡了，突然想到還有一筆錢得去把它扔在身前，要不然自己不能退休。 那麼，所以說，你讓我去搞房子，我也不懂，你讓我去搞股市，我也不懂。那麼 James 老師，我覺得非常感謝你，對這些人的每一個小問題的回答，都真的給我們解決。 大的問題，並且這個東西是學校不教的，讀書是也沒用的。煙波浩渺，那麼那些東西，你讀哪一本書能解決這個問題？ 那我是覺得，James 老師，我非常感激你這個對社會的貢獻，對人生的貢獻。這對我的，也是以後的退休生活，也是很好的榜樣和激勵。就是貢獻自己得到的那一部分，再回饋於社會。謝謝你，James 老師。謝謝你講這段話。那我也很謝謝我的每個學員，因為你們的讓我能夠教你們，讓我覺得我人生有意義。謝謝。好，謝謝。 那玉敏，玉敏，你可以開麥發問。好，謝謝 Kate。那 James 老師，您好，我們今天是好像蠻多擁護房地產，然後可能才剛開始加入我們這個 Club 的學員，他們就今天的討論，我覺得還蠻精彩。我也從其中觀察出發現說，為什麼這個世界巴菲特只有一個，因為大部分的人都可能就是既有的一個觀念，就是覺得可能房地產或者什麼比較穩定。 因為我自己個人看法的話，是我覺得房地產跟股票其實它都是有風險。可是投資報酬率來講，房地產收益跟 12%的股票收益來講，如果以長期投資，就是打死不賣的這種方式來講，再怎麼走，我應該也是要選擇投資報酬率高的部分。 那其他人，因為第一位問問那個問老師問題的那位小姐，好像就是她是房子是自住的，那其他的可能是她是買房子是投資的，所以這個立足點是不太一樣的。 那舉個例子，就是以我現在住的，我父母買的房子，當初 30 多年前買的是大概 100 萬還是 15、00 萬左右的錢，那現在放到現在，我的實價登錄大概也是 400 萬、500 萬左右的一個增長的幅度，對。那其實我是還蠻蠻慶幸現在遇到 James 老師，那也蠻後悔說為什麼沒有早一點遇到。 如果說以 20 年前我已經可能遇到 James 老師，那一開始這種方式去投資的話，以 20 年來講的話，假如 100 萬的房子放到 20 年現在的話，500 多萬，那如果 20 年前拿去放在那個 0050，這是臺灣的一個指數型的一個股票基金，0050 年化報酬率 12%，放到 20 年，現在我就會有 964 萬的一個資產在那邊。 那 964 萬我拿個 600 萬出來買房子，我還有 300 多萬的一個資產繼續在裡面，以每年 12%的一個年化報酬率去增加我的資產。 所以這個部分可能其他像 Mark 還是說其他的他們覺得說他這幾年投資的那個房地產還不錯，可是就我自己觀察來講，我有客戶是他在 921 就臺灣 921 地震之前買了一個新房子，那時候很開心，300 多萬投進去，那他貸款還是要繼續付，完政府全倒的話，好像只給 30 萬的一個補償。 所以其實房子風險，如果以我來看，我覺得風險反而會比我們股票，就是長期投資打死不賣還要高，因為後續我現在遇到的部分，我們將近 40 年的房子也要開始來做一些整理，一些修繕的部分，這個都還是要拿錢出來花的，所以其實我是在上個月就是聽到 James 老師的部分，然後我就突然間通了，那個觀念通了，我就 all in 00757，那就一樣的概念，我就是打死不賣。 所以之前我在買股票的時候，我是會每天在盯盤，尤其是前陣子臺灣的航海王剛給人漲跌的時候，那時候就是心情是七上八下，那時候我同事也是一起，就是全民運動，大家都在玩股票。 那時候跟現在的話心情就不一樣，像我 all in 00757，我就放著，然後看我同事在那邊每天在喊說那個航海王又開始跌了，他們在那裡抱著頭，那我在旁邊就旁觀，就我覺得那個心情是真的很輕鬆很多了。我是蠻推崇就是 James 老師的這個投資方式。是反正懶人投資啦，輕鬆投資，你也不用花太多腦筋去說要買哪一支股票，那是他去幫你賺錢。 那如果買房子的話，可能你還要去維護房客啦，或者是房屋的一個，就是還要去動腦筋去做這個處理。我覺得我會比較推崇這種懶人投資，然後比較輕鬆的一個方式。這是我的分享，我是沒有問題的，謝謝。 好，謝謝玉敏的分享，我們大家的分享，我們都很 welcome，因為這也是經驗的分享。好，來，謝謝，好，謝謝玉敏。那 George，你可以開麥發問。好，謝謝 Kate，謝謝老師。 我是想詢問說，我和我的老婆其實現在會把我們的閒錢拿去全部投資 00757，但原本也會想要投資四大基金，但是因為聽說有最低稅負的問題，所以沒有打算投資四大基金。 不知道老師覺得，全部的錢投資 00757 後，可能每個月都買一張，然後那像其他股票 00662 等，會不會建議說我們兩個都買，然後買零股，因為我們目前大概閒錢的話，我們可能會買到 00757 的價格，想聽聽看老師有沒有其他的建議。我有分析過 00757、00662 跟 00886 的特性，所以我希望大家不要悶著頭就買，你瞭解那個特性。 那我現在再講一遍，00757 是持有美國前十大交易量最大的股票，它每一季它會重新再平衡，重新再平衡特是它漲多了它會賣掉一點，那會去買跌多的就是會有再平衡，每一季都做，這是 00757 的特性。 00662 就是跟 QQQ 一樣，100 支美國的股票，那它當然就比只有持有 10 支股票的 00757 來的穩定一點，所以你買 00757 的人，你會發現它飆的時候飆很快，不飆的時候就在那邊躺在那邊。 00662 是因為 100 支，00662 是因為 100 支，所以它會還漲還跌，就是跌也不是很多，漲也不是很多，就是慢慢漲，那就是我們所說的年化報酬率長期 12%，那有時候多頭大部分都會 20 幾%，就是正常，可是 00757 多頭的時候可能一年會漲 40%，可是不漲的時候可能只漲 8%一年，00662 會比較穩定，差不多在 15 到 30 中間跳來跳去的，可是 00757 可能會是 10%到 40%中間跳來跳去的 00886 是 180 支股票，那就更穩定了。 所以這是大家要理解的。那回報率來說，長期市場都還是有迴歸效應的，所以我是看不出這三個哪一個會真的比較好。可是你如果是比較不希望你的資產震盪太大的話，那你完全都買 00757，是震盪比較大，對你來講有時候壓力會大。人家都漲 10%、20%，你這個才漲 8%，那你會覺得不太好。 所以你應該是 00662，至少 00662 要買，那就把你的 portfolio 稍微 balance 一下。你的總資產，你的資產不會因為一直加在 00757，當然漲的時候你很興奮，那不太漲的時候你就會沒關係，我都不感覺，我這個對我來講都沒感覺。那買哪一個都買 00757 也沒問題，就是看每個人。 你如果不想要有那種大漲、不太漲，輸人家，有時候績效輸指數，有時候又贏指數，很多不要這樣跳來跳去的話，那你都只買 00662 也是 ok 啦。那你要更平衡一點，那 00886 也是可以。所以我說有三個等級讓大家選，那你自己挑自己適合的。 那這三個都會讓你致富，沒問題，都會讓你致 富的這個，我給你回答，好謝謝老師，好謝謝 George，那 Sunny 你可以開麥發問 James 老師，大家好，上面有一個客戶有一個提問，就是說買了房子以後未來做那個 reverse mortgage，這個是萬萬不可以的，我想先說一下， 因為我自己做 real estate broker 已經經歷過很多這樣的上上下下，我跟著一個美國的夫婦，他們本來要賣房子，沒賣，最後就不能維持的時候，就做了 reverse mortgage，那這個 reverse mortgage 很危險，你的房子有 100 萬的 value，但是他只給你評估，比如說 70 萬，然後呢，7、0 萬以後呢， 他把銀行把這個錢拿過去以後呢，你要跟他 sign contract，銀行就變成一個 owner 瞭，然後呢，你每個月你還要給他，你就用你的 equity，他有什麼 rent，rent house back 的這個費用，然後維修費用，比如說今年要修屋頂一萬塊錢，明天要修什麼 plumbing， 然後他們就是銀行有個人來 inspection，他有 charge on your account，最後這對夫婦真的是很慘，他們一對美國夫婦，然後最後他們就真的是被銀行給他們貼條，就把他們趕走了，沒有住到最後啊，這是非常危險的一件事情，那我說這個呢，我就是因為剛才有人問了，所以我就說，這個是第一個事情，因為是我的理由， 我非常明白，我覺得要不說出來的話，我也覺得好像坐不住。 第二個呢，就是說，因為最近嘛，pandemic，我也在 clubhouse 裡面，各個房間裡面聽他們說股票，那個上上下下，那個心情波動啊，那真的是我覺得那個經歷了好幾次人生，因為我原來也不做股票，所以我就覺得這個是一個問題，就是這個很多東西在大時代的變化之下的話，我仔細研究了一下 James 老師的這個投資方式， 實際上是非常超前的，是很多人是可能現在看不出來的，就覺得哎呀，這個 QQQ 是個慢牛啊，每年就那麼十幾個 percent 的 increase，好像是趕不上那些高科別的那些什麼那個房地產啊什麼好的區啊，你一聽人家一說，哎呀，這個區這個房子漲了多少倍，那個區又怎麼怎麼樣，那麼多的現在這個房地產的這個，從去年開始到現在， 我聽到很多客戶 complain，就是租金啊收不上來，然後呢 HOA 啊漲價，維修費用漲價，然後 property tax 還漲價，小區的管理費漲價，然後維修的成本也漲價，所以說這個是在房地產投資裡面的很大的一個 headache。 所以呢，我自己是做房地產 20 多年，我自己有這方面的經歷，I get really tired，感謝那個 James 老師在這個時候那個把一個很非常那麼一個超前而且有 simple 而且非常簡單的一個方式推給我們，我是越看越喜歡，所以我現在雖然也在 clubhouse 裡面聽，但是呢，我覺得可能就是 James 老師的這個方法， 是我未來投資的一個方向，好的，那今天就說這麼多吧，謝謝大家，謝謝 Sunny 你的分享，我也碰過幾個房地產的 agent，他們已經說我不再搞房地產了，累死我了，他就完全跟我們的方式要過快樂的日子了，好，那今天大家非常熱烈的討論，我很歡迎大家，不管你喜歡房地產也好，或是你的操作方式都可以來談， 那我是一定會在這邊很耐心的跟大家回答啦，因為我的職責，我的，我的人生的，用我的生命，用我的生命來教投資，所以我跟大家講過，我這個不是為我自己，因為這是有民族情感的，民族情感，你們有聽過我之前的影片就知道，我們亞洲人不該這麼窮，我們亞洲人值得富有，懂嗎？ 可是很多人都只認為他有三棟房子就很富有了，沒有，還是很窮，所以我希望我們亞洲人要學會資本主義的運作，這是我用我一生的生命要做的事，好，謝謝所有的，今天就是很謝謝上來發言的朋友們，我們也學到了很多知識，那有很多大哥大姐，他們對於房地產的那個熱愛，其實我也感受得到，那我也認識很多前輩，其實也靠了房地產賺很多錢，然後我也跟他們學習過一陣子，但是因為我覺得這個房地產的投資對我來講真的就是就像老師剛剛有說的，你要挑戰的東西真的太多了。 科學之外，你要來看這個房子到底方位怎麼樣啊，或者是裡面格局怎麼樣啊，就是很多很多東西是你要考慮的、要知道的。那不是像我們投資 QQQ，我講一個比較嚴重的事情，就是有一天 James 老師他不在這個人世間了，我們還是可以持續的擁有 QQQ，不用改變。 可是如果你教你房地產投資的人他如果突然不在你身邊了，那你如果要買下一間房子的時候，你會不會真的也無所適從？就是我覺得這個也是一個，就是大家思考的問題，就是什麼東西，然後用很輕鬆的投資方法。那沒有說房地產投資不好，老師也說了，就是大家的能力圈不一樣。 那如果你真的覺得房地產是你很適合的，那你還是可以，就是去做你的房地產投資。那我們是選擇，就是懶人投資法，買進持有，打死不賣就富有。那今天就是很謝謝大家的陪伴，謝謝老師，謝謝 Donna，還有所有的朋友們。那我們下週再見，謝謝各位，謝謝所有發問，還有謝謝參加的大家，辛苦了，謝謝。

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